7월부터 부동산과 관련해 여러가지 제도 변화가 있다. 이미 통과된 리츠법이 본격 시행되고 리모델링을 위한 건축법도 고쳐진다. 또 각종 부동산관련 세제혜택도 부여되고 있다. 이러한 제도적 변화가 부동산시장에 영향을 준 측면도 있고 전체적으로 올해 초 시장전망과 사뭇 다른 예측이 나오고 있다. 특히 가격면에서 많은 전망기관들이 매매가가 두자릿수는 아니지만 IMF 위기 이후 가장 높은 수준의 상승이 이루어질 것으로 내다보고 있다. 이러한 아파트가격 전망은 경기순환 측면에서 보면 하반기에 경기가 바닥을 치고 향후 상승할 것이라는 기대에 크게 의존하고 있다. 이미 소비지수나 경제지표면에서 이러한 징후가 포착되고 있기 때문에 이는 상당히 설득력이 있다. 그렇지만 무엇보다도 현재 이러한 변화에 영향을 주고 있는 요인은 장기화되고 있는 저금리현상이라고 할 수 있다. 저금리에 따른 실물선호현상, 특히 부동산에 대한 투자심리가 다시 살아나는 현상이 뚜렷해지고 있다. 상반기 중 이러한 부동산 투자심리에 가장 적합한 대상으로 등장한 것이 재건축아파트라고 할 수 있다. 물론 서울시의 용적률 강화방침에 따라 수익성이 떨어진 단지들도 많이 있지만 그럼에도 불구하고 재건축 아파트가 코스닥시장에 비유될 정도로 투자대상으로 각광받았다. 이러한 결과 상반기 서울시 아파트 가격상승은 7.7%에 달했고 이 중에서 재건축아파트만 보면 상반기 가격상승률은 무려 21%나 됐다. 재건축아파트를 제외하면 서울시의 나머지 아파트 가격상승률은 4.6%에 불과하다. 이러한 현상은 재건축아파트가 없는 신도시를 제외하고 서울 경기 인천등 수도권 전체에서 나타났다. 두번째로 각광을 받은 것이 소형아파트다. 소형아파트는 특히 임대수입에 초점을 맞춘 임대주택사업자 뿐만 아니라 개인들에게도 상당히 매력적인 상품이었다. 이에 따라 평형별로 살펴보면 서울시의 경우 재건축아파트를 제외하더라도 20평 이하의 경우 상반기중 가격이 6.4% 올랐다. 더욱이 이들 소형아파트는 지속적인 전세가 상승, 월세전환의 가속화, 세제혜택의 부여 등 수익성 측면에서 투자 가능성을 보여 주면서 향후에도 주목 받을 것으로 예상된다. 주상복합아파트 경매부동산이나 리모델링이 가능한 저평가 부동산 등도 좋은 투자 대상이다. 특히 하반기에 등장할 리츠 주식은 부동산과 주식을 결합한 투자수단으로 크게 부각될 것으로 예상된다. 부동산 시장에 대한 낙관적인 전망은 최근 아파트 분양률에도 영향을 미쳐 분양 과열현상을 야기하고 있다. 하반기에도 이러한 점에서 재건축 소형아파트 주상복합아파트 경매부동산 리모델링 리츠 등이 각광받을 것으로 전망된다. 전체적으로는 경기와 부동산가격이 일치하는 동행성을 띠고 있고 올해가 부동산경기가 바닥이라는 점에서 하반기가 부동산투자의 적기임에는 틀림없다. 그렇지만 과거와 같이 매매차익을 기대하고 투자하는 방식이어서는 곤란하다. 가격상승과 같은 자본이득은 상품성격에 따라 부분적으로 기대할 수 있다. 그러나 재건축아파트의 경우 이미 가격상승이 많이 이루어졌기 때문에 재건축 투자에 대한 사업성 분석없이 투자에 나선다면 낭패를 볼 수 있다. 따라서 중장기적인 투자 관점에서 부동산 임대료 흐름을 중심으로 투자대상을 선별할 필요가 있다. 이상영 < 부동산114 대표 >