우리나라의 부동산투자회사제도는 (일반) 부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사라는 이중구조로 시행되고 있다. 그런데 부동산투자회사법에 기업구조조정부동산투자회사법이 통합되면서 기업구조조정부동산투자회사(CR리츠)가 리츠제도의 본질을 훼손하지 않을까 우려된다. CR리츠에 1인당 주식소유한도(10%) 적용을 배제한 것, 설립시 발행주식총수의 30% 이상을 일반 공모하도록 한 규정을 배제한 것, 또한 자율적인 배당 결정을 가능하게 한 것 등은 미국의 리츠제도와도 많은 차이점을 보이고 있다. 미국 리츠의 경우 주주 1백명 이상, 5명 이하 주주가 50% 이상 지분소유 금지와 과세대상소득의 90% 이상 배당 등의 조건을 충족하면 법인세 면세혜택을 부여하고 있다. 다시 말해 미국 리츠는 주식의 분산소유 요건을 갖추고 다수의 투자자로부터 자금을 모집, 부동산 등에 자산을 운용한 후 그 수익을 매년 90% 이상 배당하는 제도다. 따라서 국내 CR리츠에 주식분산 요건을 규정하지 않고 자율적인 배당을 가능하게 한 것 등은 리츠제도의 본질과 괴리가 있어 보인다. 또 CR리츠에 1인당 주식소유한도(10%) 적용 및 회사설립시 발행주식총수의 30% 이상을 일반 공모하도록 한 규정을 배제한 것은 일반 국민들에게 대규모 부동산에 대한 투자기회를 제공한다는 부동산투자회사 제도의 도입 취지와도 어긋난다. CR리츠에 투자자보호 장치도 보다 강화할 필요가 있다. CR리츠는 설립시부터 자기자본의 30% 이내에서 부동산으로 현물 출자할 수 있다. 부동산투자회사법에선 현물 출자하는 부동산 가액을 2인 이상의 감정평가업자가 평가토록 해 현물출자시의 투자자보호 장치를 어느 정도 마련해 놓고 있다. 그러나 감정평가업계의 치열한 경쟁구조 및 부동산 감정평가시 의뢰인의 요구를 어느 정도 수용할 수밖에 없는게 현재 감정평가업계의 상황이다. 이런 현실에서 자칫 잘못하면 현물 출자시 부동산 가치가 과대 평가돼 CR리츠의 경영부실화 및 일반투자자의 피해가 우려된다. 따라서 현물 출자할 수 있는 부동산의 대상 선정을 엄격히 하고 (예컨대 일정한 수익을 창출할 수 있는 부동산으로 한정) 부동산 가치평가 과정에서의 관리.감독을 철저히 해야 할 것이다. 부동산투자자문회사 및 자산관리회사와 부동산투자회사(CR리츠 포함)의 주주 사이에는 항상 이해관계가 부딪칠 소지가 있다. 즉 부동산투자자문회사 및 자산관리회사는 위탁받은 업무에 대해 지불받는 수수료를 극대화하려는 과정에서 부동산투자회사 주주의 이익을 해치는 행위를 할 수 있다. 이에 따라 부동산투자회사가 부동산투자자문회사 및 자산관리회사에 지불하는 수수료 규모와 수수료 산정체계는 반드시 부동산투자회사의 투자자 보호를 위해 공시돼야 할 것이다. 이소한 < 동국대 경영학과 교수 sohan@dongguk.edu > ◇ 약력 =△서울대 경제학과 △미국 미시간대 경영학박사 △한국재무관리학회 이사