한국경제신문은 지난 6월 부동산투자회사(리츠) 제도 시행을 앞두고 "한경리츠전문가그룹"을 구성, 지금까지 16회에 걸쳐 전문가컬럼을 게재했다. 전문가들은 기고를 통해 리츠의 본질을 소개하고 제도운영상 문제점에 대한 대안도 제시했다. 컬럼연재를 끝내면서 지난 23일 한국경제신문 편집국 회의실에서 좌담회를 열었다. 전문가그룹 가운데 김원보 가람감정평가법인 대표평가사, 이상영 부동산114 대표, 조장식 한빛증권 이사, 도정훈 삼일회계법인 리츠팀장이 좌담회에 참석했다. 한국경제신문 김수섭 건설부동산부 부장의 사회로 진행된 좌담회의 주요 내용을 정리한다. --------------------------------------------------------------- - 부동산투자회사(리츠) 제도가 지난 7월부터 시행됐다. 때이른 감이 없지 않지만 먼저 부동산투자회사 제도를 평가해 보자. △ 김원보 대표 =일반리츠와 기업구조조정(CR) 리츠의 구조는 서로 다르다. 일반리츠는 자산운영을 목적으로 하는데 반해 CR 리츠는 구조조정 부동산의 처분에 주안점을 두고 있다. 당초 부동산투자회사법을 제정할 때 간접투자대상(자산운영)으로서의 리츠설립에 초점이 맞춰져 있었다. 그러나 법 제정 막판에 구조조정 부동산의 처분이 강조된 내용이 통합되다 보니까 이 법의 제정목적이 불분명하게 됐다. 일반리츠의 법인세 감면문제가 해결되지 않아 참여예상업체들이 회사를 설립하는데 주춤거리고 있다. CR리츠도 배당기준을 상법에 따라야 하기 때문에 초기비용이 많이 들어 예상수익률이 떨어질 것으로 예상됨에 따라 공모에 어려움이 생기고 있다. △ 도정훈 팀장 =부동산투자회사법이 없었을 때보다 법이 제정됨으로써 기대되는 이익이 더 많다고 본다. 그럼에도 불구하고 당장 리츠시장이 활성화되지 않는 이유는 과거의 주먹구구식 부동산평가 방식에서 벗어나 수익가치 개념으로 전환되는데 따른 충돌 때문이다. 부동산을 매각하려는 주체들은 아직도 팔려는 가치를 매입가격에 두고 있다. 이 때문에 리츠를 준비하는 업체들이 이러한 부동산을 사들여서는 수익을 맞추기가 어렵다. 이제는 부동산 가치를 평가하는 의식이 바뀌어야 된다. - 자산관리회사(AMC) 출범을 공식화한 업체들은 있지만 리츠회사는 그렇지 않은데 그 원인을 어디에서 찾을 수 있는가. △ 조장식 이사 =그동안 금융감독기관은 부동산투자회사법의 시행령 및 시행규칙이 결정되지 않아 심사대상 항목을 검토하지 않았다고 들었다. 어쨌든 심사대상 항목이 빨리 결정되지 않으면 리츠회사들은 자금조달 계획을 세울 수 없다. 일반투자자도 리츠회사의 주식상장 청사진을 알아야 투자할 수 있을 것으로 본다. △ 이상영 대표 =차입제한이 리츠회사를 설립하는데 걸림돌이 되고 있다. 시행령에 차입제한을 일부 풀어놓았지만 리츠제도를 운영하는 나라 치고 어떤 국가도 전면적으로 차입을 제한하고 있지는 않다. 외국에선 차입제한의 비율은 정해놓고 있다. 차입을 억제함에 따라 투자운영 수익을 맞추기가 어렵게 됐다. △ 김원보 대표 =CR 리츠의 경우 존속기간을 정해야 하고 자산의 70% 이상을 구조조정 부동산으로 편입해야 한다. 그런데 구조조정을 위해 부동산을 처분할 경우 요건을 갖추지 못하게 된다. CR 리츠 요건을 회사설립때만 갖추면 되는지 그 이후에도 유효한지에 대해 충분한 설명이 없다. △ 도정훈 팀장 =정부가 리츠회사에 예비인가를 내줄 때 발기인의 자금력을 집중 검토할 것으로 보인다. 발기인의 자금여력을 따지는 것을 달리 해석하면 실권주를 소화해낼 능력이 있느냐를 살펴보겠다는 의미다. 발기인의 자금여력을 지나치게 따지다 보면 시장참여를 사전차단하는 결과를 낳을 수도 있다. - 정부 당국자들도 부동산투자회사법의 개정이 불가피하다고 인식하고 있는 것 같다. 어떤 부분이 우선 개선돼야 한다고 보는가. △ 김원보 대표 =조금 전에도 지적했지만 목적이 서로 다른 제도를 하나의 법률체계 안에서 운영하려다 보니까 문제가 일어난다. 두 제도를 법적으로 완전히 분리해서 서로 다른 장(場)을 마련해 줘야 한다. CR리츠는 부동산의 처분을 쉽게 하도록 해주고 일반리츠는 자산운영에 초점이 맞춰지도록 법체계를 달리해야 한다. △ 이상영 대표 =부동산투자회사법은 일반리츠에 적합하도록 추진돼 왔다. 투자자보호장치가 잘 돼 있는 편이다. 일반리츠는 임대주택 전문상가 등 특화된 분야의 자산운영에 적합한 구조다. 일반리츠에도 세제혜택을 주든지 페이퍼컴퍼니로 운영될 수 있게 하든지 정부가 결론을 내려줘야 한다고 본다. 언젠가 해결되지 않겠냐는 정부의 의중만으로는 일반리츠의 활성화를 기대하기 힘들다. △ 도정훈 팀장 =부동산투자회사법만 개정해선 리츠가 활성화될 수 없다. 관련법이나 규정도 고쳐져야 한다. 양도撚轢섯？예로 들어보자. CR 리츠의 경우 50%이상 지분을 소유하는 특수관계인이 있을 텐데 이런 CR 리츠의 특수관계인은 유통주식을 처분할 때마다 양도소득세를 내야 한다. 또 자산의 80% 이상이 부동산 등으로 구성돼 있고 사업내용중 콘도 골프장 스키장 전문휴양시설중 하나라도 건설 분양 임대사업을 하는 경우 1주의 주식을 팔더라도 양도소득세를 부과해야 하는 규정이 있다. 콘도 등 전문휴양시설은 당장이라도 리츠화될 수 있는 부동산인데 양도세가 부과된다면 사업을 할 수 있겠는가. 양도소득세 부과는 투기억제가 목적인데 시대가 달라졌기 때문에 개편돼야 한다고 본다. △ 조장식 이사 =당연한 얘기지만 리츠를 설립하려는 회사가 관련법을 개선하는데 주도적인 역할을 할 수는 없는 일이다. 정부의 세심한 배려를 기대해 본다. 정리=김호영 기자 hykim@hankyung.com