Q) 지난 99년 9월 6천5백만원에 전세 계약을 체결했습니다. 2년 계약 만기가 되는 다음달에 2천5백만원 올린 9천만원에 재계약을 하려고 합니다. 그런데 집주인이 2000년 5월에 집을 담보로 3천만원을 대출받은 상태입니다. 이집 시세가 1억5천만원선인데 전세보증금과 대출금을 합하면 1억2천만원이 됩니다. 만약 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매처분 등의 사태가 일어날 경우 전세금을 지키려면 어떻게 해야 합니까. ( 서울 관악구 신림동 배대희씨 ) A) 전세금을 증액하는 경우에는 증액한 한도 내에서는 금융기관의 근저당권보다 후순위이기 때문에 배당 순위에서 밀립니다. 증액한 계약서에 확정일자를 받더라도 마찬가지입니다. 따라서 전세금을 추가로 지급한다면 그런 위험을 감수해야 할 것입니다. 그럼에도 전세금을 추가 지급하여야 할 입장이라면 기존에 작성된 전세계약과는 별도로 증액된 전세계약서를 작성해 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 증액된 이후에 다시 근저당권이 설정되는 경우 비록 앞서 설정된 근저당권보다는 순위가 밀리지만 나중에 설정된 근저당권보다는 순위가 앞서기 때문입니다. 또 기존에 체결된 전세계약서는 폐기하지 마시고 보관해야 합니다. 이를 정리하면 6천5백만원의 전세 보증금이 배당 1순위이고 금융기관의 근저당 3천만원이 2순위, 추가 전세금 2천5백만원이 3순위, 이후 설정되는 근저당이 4순위가 되는 것입니다. [ K2플러스 법률사무소 김철완 변호사 (02)3487-5522 ]