내년부터는 상가임대차 계약을 하면 그 건물에서 적어도 5년 동안은 안심하고 장사를 할 수 있고 임차보증금 일부도 우선적으로 돌려 받을 수 있도록 하는 내용의 상가임대차 보호법안에 여야가 합의했다고 한다. 다른 경제행위와 마찬가지로 상가임대차도 당사자들의 자유의사에 맡기는 것이 바람직하지만, 경제적 약자인 입주상인들이 일방적으로 피해를 보는 경우가 많음으로 최소한의 보호장치는 필요하다고 본다. 그렇다고 해도 의욕만 앞선 나머지 우리 현실과 맞지 않아 재산권 침해 또는 경제활동 위축 같은 부작용을 불러올 우려가 있는 몇몇 대목에 대해선 재검토해야 마땅하다. 우선 임차보호기간을 5년으로 하는건 너무 긴 감이 없지 않다. 3개월이상 임대료를 연체하거나 건물·시설을 훼손하는 등 중대한 계약위반이 있을 때를 제외하면 최고 5년까지 자동적으로 임대차계약을 연장할 수 있게 할 경우 주택임대차 보호제도를 시행했을 때 전세금이 폭등한 것과 비슷한 사태가 일어날 가능성이 높기 때문이다. 임대차계약을 관할세무서에 신고하게 됨에 따라 임대소득이 노출되고 월세 인상률도 시행령에 의해 규제받게 된다는 점을 감안하면 건물주가 임대료를 한꺼번에 올릴 가능성이 더욱 높다. 경제환경 변화가 극심한 요즘에는 임차기간이 길다고 입주상인에게 반드시 유리한 것도 아닌 만큼 임차보호기간을 2∼3년 정도로 조정하는 것이 좋을 것 같다. 우선변제권을 얼마나 인정하느냐는 것도 만만치 않은 문제다. 우선변제 액수만큼 건물의 담보가치가 떨어짐에 따라 은행들은 대출금 일부를 회수하려 할 것이고,채산성 악화로 상가건물 공급이 줄어들게 되면 부동산 경기가 위축되는 것은 물론 결과적으로 상가임대료도 올라가게 되는 등 파장이 상당할 전망이다. 이런 점을 감안할때 임차보증금에 대한 최우선변제 액수를 건물 경매가액의 3분의1을 넘지 않도록 한 것은 합리적인 결정이라고 보며, 마찬가지로 우선변제권에 평당 상한선을 두는 방안도 검토해볼만 하다. 거듭 강조하지만 영세상인들을 보호하는데는 아무도 반대하지 않는다. 하지만 현실을 무시한채 일방적으로 보호규정을 강화할 경우 관련법이 사문화되는 것은 물론 자칫 생각지 못한 부작용이 발생할 수 있다는 점에 유의해야 할 것이다. 같은 맥락에서 최우선변제를 받을 수 있는 영세상인의 범위를 최소화하는 동시에 권리금 회수,임대차 분쟁조정위원회 설치 등의 문제도 시간을 두고 단계적으로 고려하는 것이 바람직하다고 본다.