서울시가 11일 재건축 아파트의 소형주택 건설의무비율을 20%로 확정함에 따라 재건축 투자전략을 다시 짜야 할 시점이 됐다. 이 제도를 피해갈 수 있는 단지들이 유망투자대상으로 부상하는 반면 직격탄을 맞을 것으로 예상되는 단지들은 투자자들의 관심권에서 멀어질 수밖에 없다. 인기 변화에 따른 가격조정도 이뤄질 것으로 전망된다. ◇수혜 단지=소형주택 의무공급 비율을 적용받지 않는 단지다. 우선 강남구 대치동 대치주공 등 이미 사업계획승인을 신청했거나 건축심의를 마친 단지를 들수 있다. 3백가구 미만의 재건축 단지도 이번 조치의 적용대상에서 빠졌다. 잠실 반포 화곡 청담·도곡 암사·명일 등 서울 시내 5개 저밀도지구 아파트도 대상에서 제외된다. 아파트지구개발기본계획에 따라 소형주택 의무공급 비율을 이미 적용하고 있다. 고덕 개포 등 택지개발지구내 아파트도 소형평형을 설계에 반영하고 있어 영향권에서 벗어나 있다. 단독·연립주택의 재건축도 인기를 모을 전망이다. 저밀도지구나 중층아파트의 가구당 대지지분은 10∼15평선인 반면 단독이나 연립주택의 경우 대지지분이 대개 20∼30평에 달해 추가부담 없이 입주할 수 있다. ◇피해단지=강남구 서초구 등에 위치한 중대형 아파트단지들이 가장 큰 타격을 입게 됐다. 이들 단지는 대부분 전용면적이 18평을 넘는다. 소형평형을 넣지 않으려면 1 대 1 재건축을 선택해야 한다. 이 경우 조합원 부담금이 수천만원씩 늘어나게 된다. 가뜩이나 용적률 강화로 사업성이 불투명해진 가운데 이번 조치로 수익성이 더 떨어지게 됐다. 하나컨설팅의 백준 사장은 "특히 중대형 평형이 밀집한 반포주변 아파트의 타격이 클 것으로 예상된다"고 말했다. 바른재건축실천연합회에 따르면 이런 곳은 15∼20개단지,1만5천∼2만가구에 달할 것으로 추정된다. ◇투자전략=배정평형을 철저히 따져야 한다. 이 제도가 시행되면 작은 지분을 가진 경우 소형 평형을 배정받을 가능성이 높다. 따라서 중대형 평형을 원하는 투자자는 값이 좀 비싸더라도 대지지분이 넓은 곳에 투자하는 것이 안전하다. 건설사가 확정지분제 사업방식을 적용한 단지는 유망하다. 용적률 강화나 소형의무비율에 따른 추가부담을 모두 시공사가 떠안아야 하는 만큼 조합원의 추가부담이 없다. 조성근 기자 truth@hankyung.com