[한계농지 개발 전망] '상품성' 떨어져 수요 많지않을듯

농림부가 이르면 내년부터 생산성이 낮은 한계농지에 민간사업자가 콘도나 전원주택 등을 짓는 것을 허용하는 '농촌투자유치방안'을 발표해 관심을 모으고 있다.

한계농지의 경우 땅값이 준농림지나 임야 등에 비해 상대적으로 저렴한데다 면적도 6천평 미만으로 적어 소액 투자자들이 관심을 가져볼만하다.

특히 경기도 남양주 양평 등 전원주택을 짓기에 적당한 입지에 위치한 한계농지의 경우 당장 시중의 부동자금이 몰릴 가능성도 배제할 수 없다는 게 전문가들의 설명이다.

◆현황=현재 전국적으로 개발 가능한 한계농지의 규모는 여의도 면적(90만평)의 6백90여배에 달하는 20만5천8백66㏊(6억1천7백59만8천평)이다.

이중 경상북도에 가장 많은 5만8천8백71㏊가 몰려있다.

특히 경북 의성군의 경우 한계농지의 면적이 3천9백10㏊로 개별 자치단위로 가장 많은 한계농지를 보유하고 있다.

하지만 수도권 및 주요 광역도시 근처의 한계농지는 이미 대부분 개발돼 추가로 개발될 땅은 극히 제한적이라는 게 전문가들의 분석이다.

때문에 한계농지의 대부분은 거래가 거의 없으며 시세도 제대로 형성돼 있지 않다.

◆어떤 시설물 들어설 수 있나=지금까지 허용되지 않던 전원주택 콘도 실버타운 골프장 놀이시설 등 숙박·위락시설이 내년부터 들어설 수 있게 된다.

지금까지는 한계농지에 과수원 원예시설 축산단지 양어장 등 농림업과 관련된 시설물이나 농어촌휴양시설 등만 제한적으로 허용됐다.

농림부 개발정책과 이봉훈 서기관은 "웬만한 수익사업은 모두 할 수 있게 한다는 것이 이번 개정의 핵심"이라고 말했다.

이와 함께 한계농지 개발에 대한 세제상 혜택도 주어진다.

민간이 한계농지를 단독으로 개발할 경우 지방세 감면 등의 혜택이 주어질 예정이다.

건평 1백50㎡ 이하 주택을 한계농지에 지을 경우 취득세와 등록세가 면제되며 재산세와 종토세는 5년동안 감면받게 된다.

하지만 수도권 이외 지역에서만 이같은 혜택이 주어진다.

◆개발 가능성 및 땅값 전망=전문가들은 이번 조치로 당장 땅값이 크게 뛴다든가 거래가 활발해지는 등의 변화는 없을 것으로 전망하고 있다.

평균경사도 15도 이상이거나 다른 농지와 연결되지 않고 따로 떨어져 있는 한계농지의 특성상 '상품성'이 떨어지는 땅이 많아 개발에 한계가 있기 때문이다.

건국컨설팅의 박정욱 부장은 "한계농지는 개발이익을 실현하기가 쉽지 않기 때문에 투자자 입장에서 쉽사리 움직이려고 하지 않을 것"이라고 내다봤다.

SDN리츠콤의 이택구 사장은 "한계농지 가운데 상당수는 산골짜기 깊숙한 곳 등 입지적으로 개발이 쉽지 않은 곳에 위치해 있다"며 "진입도로 정화조 등 부대시설을 마련하는데도 만만치 않은 비용이 소요되는데다 관련 지방자치단체로부터 개발허가를 받기도 힘들 전망이기 때문에 수요가 크게 일어나기는 어려울 것"이라고 말했다.

일부 전문가들은 그러나 경기도 남양주나 양평의 한계농지 가운데 개발이 가능한 일부 토지의 땅값은 천정부지로 치솟을 가능성이 있다고 내다봤다.

건국컨설팅 박 부장은 "남양주나 양평 등지에서 전원주택 단지로 개발이 가능한 농지의 경우 값이 상승할 가능성이 있다"며 "골프장과 연계해 개발이 가능한 골프장 주변 토지 등에도 관심을 가져볼 만하다"고 설명했다.

임상택·송종현 기자 limst@hankyung.com

[ 용어풀이 ]

한계농지=농업진흥지역 밖의 척박한 농지를 말한다.

평균 경사도가 15도 이상이고 단위 면적이 6천평 이하인 땅이다.

농작물 재배에 부적절한 땅이기 때문에 농지개발에 대한 여론이 제기될 때마다 개발여부에 대한 논란을 불러일으켰다.