오피스텔로 바꾸니 수입 '짭짤'

서울 신림동 지하철2호선 신림역 근처에 지은 지 20년된 지하1층 지상5층(바닥면적 1백20평)의 근린상가를 갖고 있는 A씨는 최근 단순히 건물수리를 하려고 리모델링업체에 의뢰했다가 3개층을 오피스텔로 바꾸기로 결정했다.

리모델링업체와 상담한 결과 용도를 바꿔 임대를 놓으면 수익이 더 높게 나온다는 계산이 나왔기 때문이다.

이처럼 대학이나 벤처기업 주변에 있는 5층 안팎의 근린상가빌딩을 주거시설로 바꾸는 리모델링이 인기다.

◆사전준비=용도변경 가능여부와 수익성을 따져보는 기초작업이 필요하다.

근린상가를 오피스텔로 용도 변경하려면 오피스텔에 적용되는 주차법 및 소방법 등에 맞춰야 하고 비상계단도 마련해야 한다.

용도변경이 가능하다는 판단이 서면 필요한 서류를 갖춰 해당 구청 등에 용도변경신청을 낸다.

법적기준에 맞게 용도변경 설계를 내면 약 2주 후에 허가받을 수 있다.

수익성을 따져보려면 일단 주변 부동산중개업소를 방문하는 발품을 들여야 한다.

임대수요는 충분한지,임대가격은 얼마 정도 받을 수 있는지를 가늠해보기 위해서다.

용도변경이 가능하고 임대수익을 현재보다 높게 올릴 수 있다고 판단되면 리모델링 공사에 나서 볼 만하다.

◆예상비용 및 수익=건물상태나 구조에 따라 예상되는 비용은 다르겠지만 평당 1백80만∼2백만원 정도 잡아야 한다.

바닥면적이 80평을 넘어야 수익성을 맞출 수 있다.

바닥면적 80평이면 실평수 3∼4평의 방 10개 정도를 만들 수 있다.

새로 만든 방구조는 오피스텔과 같다고 보면 된다.

복도가 나고 비상계단이 마련된다.

실내에는 침대 화장실 책상 세탁기 등 생활편의시설이 모두 갖춰진다.

공사기간은 넉넉히 잡아야 한다.

근린상가 일부층만 용도변경할 경우 다른 사무실의 피해를 줄이기 위해 대개 밤에만 공사가 진행되기 때문이다.

신림동 근린상가의 경우 공사기간은 4개월로 예정돼 있다.

수익은 지역 및 임대수요에 따라 달라질 수 있다.

실평수 3∼4평인 오피스텔의 월세로 보증금 1천만원에 40만원을 받는다면 방 30개인 오피스텔의 총월세는 1천2백만원이다.

1년간 월세수입은 1억4천여만원이란 계산이 나온다.

◆체크포인트=오피스텔에 마련되는 세탁기 냉장고 침대 등은 공사비용에서 제외된다.

때문에 예상비용 및 수익을 계산할 때 이를 감안해야 한다.

외부를 주거시설 분위기로 바꿔줘야 임대를 유치하기에 유리하다.

리모델링전문회사인 끌과정 관계자는 "구청 등에 제시한 공사계획과 다르게 공사를 했다가는 준공허가를 받기 어렵고 설령 허가를 받았다 하더라도 위험하고 불편한 건물로 인식되면 수요자들로부터 외면받기 쉽상"이라고 지적했다.

김호영 기자 hykim@hankyung.com