지난달 '민사집행법' 시행에 이어 오는 11월 '상가임대차보호법'이 조기 시행됨에 따라 올 가을 상가경매 시장에 지각변동이 일어날 전망이다. 경매집행 절차를 간소화한 민사집행법을 적용받는 신규 물건들이 10월부터 대거 쏟아질 예정인 데다 상가임대차보호법이 시행되면서 경매 투자환경이 크게 달라질 것으로 전망되기 때문이다. 전문가들은 이들 '경매시장 쌍끌이'가 본격적으로 시장에 영향을 미치게 될 가을철을 앞두고 새로운 환경에 맞는 투자전략을 미리 세워둘 필요가 있다고 조언한다. ◆시장환경 변화=우선 상가임대차보호법이 시행되면 소액 임차보증금 우선변제 등의 영향으로 부동산 담보가치가 떨어질 수밖에 없다. 때문에 상가주인들은 은행에서 대출 받기가 한층 어려워지고 경매시장에서는 당분간 상가 물건의 투자 수익률 하락이 불가피할 것으로 예상된다. 이미 현실화되고 있는 임대료 상승 외에 상가 신축 부진 등 단기적인 부작용도 우려된다. 업계 관계자는 "상가 담보가치 하락으로 금융권의 추가 담보 요구나 여신 회수 가능성이 그만큼 커져 결국 자산가치 하락-대출 감소-상가 신축 감소-임대료 상승으로 이어질 소지가 크다"고 말했다. 그러나 장기적으로 보면 낙찰 때 명도과정이 보다 쉬워져 경매 참여 인구는 크게 늘어나고 상가시장도 활성화될 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 과거에는 상가 경매 후순위 세입자의 경우 금액에 관계없이 보증금을 되돌려받을 기회가 적어 명도를 둘러싼 낙찰자와의 갈등이 심했지만 이제는 소액 임차인 우선변제 보장으로 당사자간 협의가 그만큼 수월해지기 때문이다. 특히 지역별로 일정 규모의 보증금은 물론 임대기간 보장으로 그동안 관망세를 보이던 신규 창업자가 크게 늘어날 것으로 보여 상가시장이 활성화할 것으로 예상된다. ◆투자요령=최근 상가 경매시장은 전형적인 비수기철의 양상을 보이고 있지만 10월께부터 신규 물건이 크게 늘어날 가능성이 큰 것으로 분석된다. 따라서 상가 경매 투자자는 입찰 참가 전에 새로운 경매절차를 숙지하고 물건 분석에도 한층 신중한 자세가 요구된다. 명도가 쉬워지면 상가경매 참가자가 늘어나고 이는 곧바로 입찰 경쟁률과 낙찰가율 상승으로 이어져 자칫 투자 수익률이 떨어질 가능성이 크다. 특히 소규모 영세 점포가 많은 상가는 최우선 변제금액 만큼 담보가치와 수익률 하락이 우려되고 낙찰예정가도 동반 하락할 가능성이 크므로 무리한 투자는 피하는 게 좋다. 법무법인 산하의 강은현 실장은 "앞으로 상가를 낙찰 받으려는 투자자는 최우선 변제 금액까지 고려해 입찰 예정가를 산정해야 하고 경매 절차 간소화로 입찰 경쟁률이 높아질 것에 대비해 미리 낙찰 후 수익성을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 충고했다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com