지난 16일부터 투기과열지구에만 적용되는 주택담보 인정비율 60%를 전국으로 확대하는 조치가 전격 시행됐다.


이에 따라 아파트 등을 구입할 때 투자자 개인이 부담해야 할 몫이 늘어나게 됐다.


또 주택담보 대출 때도 일반 신용대출처럼 돈을 빌리는 사람의 상환능력을 감안한 개인신용평가가 시행된다.


담보가 충분하더라도 개인신용이 나쁘다면 대출을 받기가 힘들어진다는 얘기다.


바뀐 주택담보 대출 관련내용을 문답으로 알아본다.



문) 주택담보대출 담보인정비율이란.


답) 담보물(주택) 감정가격에서 대출가능한 비율을 말한다.


그동안 금융기관들은 아파트인 경우 담보가액의 70~80%를 담보인정비율로 적용해왔다.


투기과열지구에 대해서만 예외적으로 60%를 상한선으로 적용했다.


하지만 16일부터는 전국 모든 주택에 대해 담보인정비율이 일률적으로 60%로 제한됐다.


대상도 종전엔 아파트만 해당됐으나 이번 조치로 아파트 외에 단독주택 연립주택 다세대 등 모든 주택으로 확대됐다.



문) 금융사에서 대출가능한 금액은 얼마나 줄어드나.


답) 금융사에서 받을 수 있는 실제 대출한도는 담보 감정가격에 담보인정비율을 곱한 액수에서 저당권 등 선순위채권과 임차보증금을 뺀 금액으로 산정된다.


거래가격(시세하한가 기준)이 3억원인 방 3개짜리 서울지역 아파트를 예로 들어보자.


기존엔 담보인정비율이 80%였으므로 3억원의 80%인 2억4천억원에다 우선변제보증금 2천4백만원(방3개 기준)을 공제하면 2억1천6백만원까지 빌릴 수 있었다.


하지만 이번에 바뀐 담보인정비율을 적용하면 1억5천6백만원까지만 대출받을 수 있다.


6천만원 가량 차이가 난다.


더욱이 은행별로 대형 아파트에 대해선 담보인정비율을 50%선까지 낮춰 적용할 계획이다.


국민은행의 경우 담보가액 3억원 초과시엔 담보인정비율을 51% 수준으로 낮추기로 했다.


고가 아파트일수록 대출로 충당가능한 금액비중은 더욱 줄어든다는 얘기다.



문) 서민들이 내집마련을 위해 대출을 받기가 어려워지는 것 아닌가.


답) 금감원은 서민들의 부담을 덜기 위해 담보가액 2억원 이하 주택에 대해선 대출한도 산정때 방 한개당 1천2백만~1천6백만원까지 공제되는 우선변제소액보증금의 차감여부를 금융사가 탄력적으로 적용토록 했다.


방 3개일 경우 최고 4천만원까지 차이가 날 수 있다.


따라서 금융사별 대출가능 금액 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 대출을 신청해야 한다.



문) 이미 빌린 대출의 만기를 연장해야 하는데.


답) 대출금을 늘리지 않고 기존 받은 대출금액을 그대로 만기 연장할 경우엔 종전 담보인정비율이 그대로 적용된다.



문) 대출상담은 끝냈지만 대출금은 아직 입금이 안된 상태인데.


답) 이런 사람들을 위해 유예기간을 뒀다.


이미 대출상담을 마쳐 23일까지 은행 전산상에 대출예약자로 등록된 사람은 종전 담보인정비율이 그대로 적용된다.


집단중도금대출의 경우에도 23일까지 은행 본부승인을 받은 경우 종전 담보인정비율을 인정받게 된다.


지난 16일 이전에 단순히 대출상담만을 해 은행 전산망에 등록되지 않았더라도 23일 이전에 해당 금융사에 관련서류를 구비,신청하면 종전 담보인정비율을 적용받을 수 있으니 서두르는 게 좋다.



문) 건설중인 아파트에 대한 대출금액은 어떻게 산정하나.


답) 건설중인 아파트는 감정가격이 없으므로 분양가격을 기준으로 60%의 담보인정비율을 적용받는다.


유병연 기자 yooby@hankyung.com


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