검찰이 삼성물산이 지은 국내 최고급 주상복합건물인 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 인.허가 과정에 '로비'가 있었다는 첩보를 입수하고 내사에 착수함에 따라 주상복합건물이 다시 주목받고 있다. 지난해 경기도 분당신도시 파크뷰와 서울 양천구 목동 하이페리온에 이어 올해 타워팰리스까지 구설수에 휘말려든 것이다. ◆ 초고층 주상복합건물 문제의 '출발점' =현 정부는 '주택경기 부양'과 '규제완화'를 명분으로 내세워 상업(상가 및 사무실 등) 중심이어야할 주상복합건물을 주택 중심(현재:주택 90%, 상업 10%)으로 지을 수 있도록 제도를 바꿨다. 이를 계기로 분당 파크뷰, 서울 도곡동 타워팰리스, 목동 하이페리온같이 사실상 아파트인 주상복합건물이 상가 건물이 들어설 자리에 우후죽순처럼 들어섰다. 건설업체는 '수익성'을 높이기 위해 '한 층'이라도 더 높이고 싶어 하고 인.허가 당국은 세수증가 등을 노려 허가에 인색하지 않았다는 지적을 받아 왔다. 검찰은 이번 타워팰리스 내사에서 당초 39층 및 32층 2개동이 지난 2000년 69층 1개동으로 설계가 변경된 과정과 지난 98년 주민들의 반대 속에서도 교통영향평가가 통과된 과정에 문제가 없는지에 초점을 맞추고 있다. 지난해 9월 서울시 국정감사에서도 양천구 목동 하이페리온이 타워팰리스와 같은 맥락에서 건설회사(현대건설)와 인.허가 당국간 '유착' 의혹이 제기됐다. 또 작년 5월에 물의를 빚었던 분당신도시 파크뷰의 경우 주상복합건물을 짓기 위해 백화점 부지를 용도변경한 것이 문제가 됐다. ◆ 제도적으로 무방비 상태인 교통대책 =초고층 주상복합건물이 지어지는 과정에서 교통영향평가를 하고 교통대책을 세워야 하지만 건물 입출입 차량 동선 처리와 내부 주차시설 확충 정도에 그친다. 초고층 건물 건축에 따른 주변 도로 압박에 대해서는 사실상 '무대책'이다. 이렇다보니 교통대책 평가과정에서 '잘 봐달라'는 식으로 '부정 비리'가 개입할 가능성이 있다는게 검찰의 시각이다. ◆ '특혜분양'과 '첨단 마케팅'의 차이 =주상복합건물은 아파트와 달리 별도 분양규정 없이 일반상가처럼 분양하기 때문에 건설(분양)회사들은 주로 상류층을 타깃 고객으로 삼아 '최첨단(?) 마케팅'을 펼친다. 타워팰리스도 입주자 모집 때 '계층 마케팅'을 폈다. 변호사 의사 교수 등 전문가 집단을 중심으로 전자메일을 보내는 등 전략판촉을 했다. 삼성물산 관계자는 "10억원을 부담할 수 있는 50대를 주요 고객층으로 선정했다"며 "이들에게는 이웃이 누구냐가 아파트 선택 때 중요한 기준이 된다"고 말했다. 이렇게 분양된 타워팰리스 등은 주택경기가 뜨면서 프리미엄이 형성됐다. 삼성물산 관계자는 "당시 주상복합건물은 일반 아파트와 달리 분양 방식이 업체 자율에 맡겨져 있었고 주택경기가 '별로'여서 마케팅 기법을 총동원했을 뿐"이라면서 "특혜분양 의혹 등은 말도 안된다"고 주장했다. 주용석 기자 hohoboy@hankyung.com