'정부의 부동산 정책을 읽으면 시장 흐름이 보인다.' 올해 부동산시장은 과거 어느 때보다 굵직한 정책적 변화가 많은 해로 기록될 전망이다. 다음달이면 노무현 정부가 출범하고, 땅(국토)과 집(주택)에 대한 정책에도 새로운 틀이 적용될 것으로 보이기 때문이다. 부동산 투자자들은 '새 술은 새 부대에 담아야 한다'는 속담을 되새겨야 할 것 같다. 여유자금을 굴리는 투자자든, 집이 없는 서민이든 '새 정부-새 정책'에 맞춰 부동산 시장에서 성공을 거두려면 '새로운 전략'을 세워야 한다는 얘기다. 전문가들은 올해 부동산 투자 원칙을 '대박'보다 '안정'에 두고 차기 정부의 부동산정책 기조와 시장변화를 읽어야 한다고 조언한다. 집값 안정은 공급확대로 =노무현 정부의 부동산 정책기조는 '주택공급 확대'와 '서민주거안정'을 최우선 과제로 삼고 있다. 공급측면에서는 우선 올해부터 매년 50만가구씩 5년간 2백50만가구를 공급한다는 목표다. 이렇게 되면 전국 주택보급률은 2007년까지 1백10%에 이를 전망이다. 특히 집이 부족한 수도권에는 연평균 30만가구씩 모두 1백53만가구를 건설해 2006년까지 수도권 주택보급률을 1백%로 끌어올린다는 계획이다. 택지지구도 선별투자를 =주목할 것은 주택공급 확대에 필요한 땅 대부분이 정부나 지자체가 개발하는 공공택지로 충당된다는 사실이다. 올해부터 준농림지 제도가 폐지됐기 때문이다. 이 때문에 그동안 불패(不敗)신화를 이어오던 택지지구 아파트도 옥석이 가려질 가능성이 큰 만큼 투자자들은 선별투자 원칙을 세우는게 중요하다. 수도권 신도시 변수 =행정수도 이전 공약이 정책으로 확정될 경우 수도권 신도시 규모가 축소되고 개발시기가 늦춰질 것이란 전망이 우세하다. 하지만 서민 주거안정을 최대 정책목표로 세우고 있는 새 정부로서는 주택공급을 늘리기 위해 신도시 건설을 당초 일정대로 추진할 수밖에 없을 것이라는 전망도 만만찮다. 다만 행정수도 이전이 조기에 가시화될 경우 현 정부가 추진하던 '자족형 신도시 2-3개 건설' 계획이 '1~2개 건설'로 축소될 수도 있다는게 전문가들의 분석이다. 업계 관계자는 "신도시 문제는 결국 수도권 주택수급과 집값 움직임에 따라 사업추진 시기가 달라질 것"이라며 "서울 도심에서 40~50km 정도 떨어져 있고, 고속도로나 철도이용이 편리한 곳이 후보지로 유력하다"고 말했다. 수요관리는 그대로 =수요관리 측면에서는 투기억제에 초점이 맞춰질 전망이다. 이에 따라 지난해 도입된 분양권 전매제한, 투기과열지구 지정, 세제 강화 등 현 정부의 투기억제 대책은 여전히 주요 정책수단으로 활용될 것이라는게 대체적인 시각이다. 세제 부문에서도 강남 등 투기우려지역과 고가주택에 대한 양도세 강화는 물론 대선공약으로 내걸었던 재산세.종합토지세 과표 현실화, 부동산통합전산망 구축을 통한 실거래가 제도 정착 등이 계속 추진될 전망이다. 또 투기억제와 조세정의 차원에서 주택 등 부동산의 투기성 차익을 환수하기 위한 세제개편도 뒤따를 것으로 예상된다. 외부요인도 변수 =새 정부.새 정책으로 인한 투자환경 변화 못지 않게 외부 변수도 만만치 않은 상황이다. 전문가들은 부동산시장을 불안하게 할 수 있는 외부 변수로 금리동향 소비심리 악화 주택관련 대출 급증과 가계 및 금융권 동반부실 우려 미국-이라크 전쟁 가능성과 유가불안 북한 핵 문제 등을 꼽고 있다. RE멤버스 고종완 대표는 "지난해처럼 대출을 받아 부동산에 투자하는 것은 자제하고 여전히 집이 부족한 서울.수도권지역 소형 아파트 등 안정적인 상품을 골라 투자하는게 바람직하다"고 말했다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com