신학기를 앞두고 부동산에 대한 관심이 다시 고개를 들고 있다.


올해 한국을 포함한 세계부동산 시장은 어떻게 될 것인가.


지난해 세계 부동산 시장은 뜨겁게 달아 올랐다.


국가별로는 스페인,아일랜드,미국,호주,한국 등이 많이 올랐다.


부동산 가격이 이처럼 오른 것은 전세계적으로 저금리 추세가 상당기간 동안 이어졌기 때문이다.


적정금리를 따지는 테일러 준칙(Taylor's Rule) 등을 통해 현재 한국과 세계 각국의 금리수준을 보면 적정수준을 밑도는 것으로 파악된다.


이처럼 금리가 낮으면 금융부채를 통해 부동산과 같은 실물투자를 하는 것이 훨씬 유리하다고 믿는 소위 "채무-디플레이션 신드롬(Debt-Deflation Syndrome)"이 확산된 것이 부동산 경기를 부추긴 가장 큰 원인이다.


문제는 부동산 가격이 급등함에 따라 지난해말 이후 부동산 거품에 대한 우려가 확산되고 있다는 점이다.


특히 이 문제는 우리를 포함해 세계 각국들이 부동산 시장을 규제할 움직임을 보임에 따라 당분간 논쟁거리가 될 것으로 예상된다.


만약 현 시점에서 부동산 거품이 붕괴된다면 세계경제가 이중침체에 빠질 가능성이 높다.


지난번 경기회복은 부동산 가격상승에 따른 자산효과가 컸기 때문이다.


우리나라에서는 부동산경기 진정세는 이미 경기둔화요인으로 작용하고 있다.


부동산 거품이 꺼질 것이라고 주장하는 사람들의 논거는 이렇다.


<>가계부채가 위험수위에 와있고 <>금융회사들의 주택자금 부실화가 높아지고 있는 데다 <>정보기술(IT)경기침체->주가하락->달러화 가치하락으로 이어져온 일련의 미국경제 거품붕괴 과정에서 마지막으로 남은 부동산 부문도 거품붕괴는 필연적이라는 시각이다.


특히 부동산 거품론이 주목을 받고 있는 것은 금리인상으로 금융비용이 증가하거나 고용사정 악화로 소득이 줄어들 경우 부채가 급증한 가계를 중심으로 보유부동산을 처분할 가능성이 높다고 보고 있기 때문이다.


부동산 거품경고에 반론을 제기하는 사람들은 부동산 가격상승은 실수요를 반영해 투기적인 징후가 거의 없고 지금의 경제여건을 감안한다면 당분간 금리인상은 어려울 것으로 보여 아직 우려할 만한 단계는 아니라고 주장한다.


오히려 중장기적으로 고령인구비율 증가 등 인구구성 변화로 부동산 경기의 활황세가 지속될 가능성이 높다는 견해도 대두되고 있다.


현재 미국의 경우 가구주 연령이 45~50세인 2천70만 가구중에서 76%,35~40세인 2천4백40만 가구중의 67%가 자가소유 가구인 점을 감안하면 갈수록 자가소유에 따른 주택수요가 늘어날 가능성이 높다.


특히 우리나라는 세계 어느 인구보다 고령인구 비율이 빠르게 증가하고 있다.


따라서 우리나라를 포함한 전세계적으로 부동산 거품우려에 대한 평가는 그렇게 비관적이지 않다.


앞으로 부동산 시장은 부동산담보대출의 차환(借換)이 둔화되면서 부동산 가격의 상승폭이 낮아지는 이른바 "질서있는 진정국면(an orderly calming down)"으로 전환될 것으로 부동산관련 예측기관들은 내다보고 있다.


과거의 경우에도 부동산 가격이 급상승한 이후 절대가격 수준이 하락하기 보다는 상승률이 낮아지는데 그쳐 절대가격 수준은 평탄한 고원(高原)에 머무는 경우가 많았다.


일부에서 부동산 거품붕괴에 따른 세계적인 자산디플레와 국내경기가 크게 침체될 것이라는 시각은 이번에는 기우(杞憂)가 될 가능성이 높다.


한상춘 논설.전문위원 schan@hankyung.com


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