오피스텔 주택으로 간주해도 아파트 청약과 무관 ..'정부 유권해석 풀이'

재정경제부와 국세청이 '주거용 오피스텔을 주택으로 간주해 양도세를 부과한다'는 방침을 최근 재확인하면서 오피스텔시장에 불안감이 확산되고 있다.


업계 관계자들은 "관련 법규의 미비와 모호한 기준 등으로 인해 투자자들은 물론 실수요자들까지 혼란을 겪고 있다"며 "이른 시일 내 관련 부처가 명확한 기준 및 적용범위 등을 마련해야 할 것"이라고 주장하고 있다.


업계와 시장이 궁금해 하는 점은 △아파트 청약자격 변동유무 △임대주택사업자 대상 포함 여부 △주거용 판정 기준 등이다.


이런 가운데 국세청은 오피스텔에 대한 '주거용과 업무용 구분 지침'을 마련했다며 "지침을 참고로 소유자들이 오피스텔 사용여부를 스스로 결정하고 이에 따라 세금관계 정리도 가능하게 됐다"고 설명했다.


정부 관련 부처의 설명을 종합하면 수요자들 입장에서는 이번 국세청 조처가 건축물의 용도변화에 따른 게 아니어서 기존 청약제도나 임대사업,부가가치세 문제 등에 큰 변동이 없다고 이해하면 된다.


◆청약자격과는 무관=건설교통부는 주거용 오피스텔이 주택으로 간주돼 양도세가 부과되더라도 '오피스텔은 건축법상 여전히 업무용 건물'인 만큼 주택청약 자격과는 무관하다는 입장이다.


건교부 관계자는 "실제 용도에 따라 세금을 부과한다는 조세(실질과세)원칙과 주택청약 제도는 별개"라며 "오피스텔이 주택으로 간주돼 양도세가 부과되더라도 청약제도와 관련된 주택(단독 및 공동주택)이 아니므로 아파트 청약자격에는 아무런 영향을 미치지 않는다"고 말했다.


따라서 주거용 오피스텔을 소유하고 있더라도 다른 주택이 없을 경우 여전히 무주택자로 인정돼 청약자격에는 제한이 없다.


◆임대주택사업자 해당 여부=주거용 오피스텔이 주택으로 간주돼도 오피스텔을 사서 임대주택사업을 할 경우 임대주택법상의 '임대주택사업자'에는 포함이 안된다.


임대주택법상 '매입임대주택사업자'는 일반주택,다가구,다세대,연립 및 아파트 등 주거용도로 허가된 집을 2가구 이상 취득해 임대사업을 하는 경우에만 해당되기 때문이다.


따라서 전용면적 60㎡ 이하의 주거용 오피스텔을 매입해 임대사업을 해도 임대주택법에서 규정하고 있는 소형 임대주택사업자의 범주에 들지 않아 세제혜택(취·등록세 면제,종토세 및 재산제 감면)을 받을 수 없다.


즉 오피스텔을 통한 임대사업은 주택임대사업과는 달리 일반임대사업으로 분류된다는 게 건교부의 해석이다.


◆주거용 오피스텔의 주택판정 기준=실질 주민등록 전출입,미성년자 자녀 거주,공과금 납부,신문잡지 구독,주택으로 용도변경허가 여부,거래은행 및 병원이용 등의 생활정보로 주택여부를 판정한다는 것이다.


국세청 당국자는 주거용 오피스텔을 주택으로 판정하는 과정에서 공무원의 자의적 판단을 최소화하기 위해 이같은 지침을 마련했다고 설명했다.


지침에 따르면 오피스텔에 주민등록이 돼 있거나 미성년 자녀와 살 경우 주택으로 간주된다.


또 전기 전화료 등 공과금 영수증도 판단 기준이다.


신문 잡지 구독도 사업자등록증에 표시된 업종과 관계가 없으면 주택으로 간주하는 근거가 된다.


다만 주거용 오피스텔 한 채만을 3년 이상 주거용으로 사용한 뒤 팔 경우 '1가구 1주택자'로 인정돼 양도세가 면제된다.


박영신 기자 yspark@hankyung.com
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