부동산은 "재료"를 먹고 사는 시장이다. 산 강 등 자연적인 입지조건뿐 아니라 행정수도 이전,우수 학군,탁월할 도로 교통 등 인공적인 조건도 부동산 가치 상승과 밀접한 관련이 있다. "재료"는 매매가 상승을 부추기고 불황일 때 가격 지지 기능도 있다. 부동산 개발업체인 밀라트산업개발의 강일룡 사장은 "부동산 투자때는 첫째도 입지,둘째도 입지를 고려해야 한다"며 "1차 요소인 "입지"와 2차 요소인 "재료"가 결합된 상품은 불황을 타지 않는다"고 말했다. 전통적인 재료는=조망 교육 교통 등은 변하지 않는 주택 선택의 기준이다. 이웃 단지보다 가치가 높다면 이런 요인들이 영향을 미치고 있는 것이다. 단지 규모,브랜드 인지도 등도 매매값 상승을 견인하는 요소다. 조망권으론 강 산 바다 공원 등이 대표적이다. 서울의 경우 강북권인 광진구 성동구 마포구 등이 다른 강북지역 아파트값보다 강세인 이유 중 하나는 바로 한강 인접성이다. 서울 외곽의 북한산 관악산 등도 인근 아파트단지의 값을 견인하는 요소로 꼽힌다. 부산 해운대구에 들어설 대형 오피스텔 분양가는 평당 1천만원 안팎이다. 부산지역 최고가 아파트의 분양가가 7백만원 대임을 감안하면 "바다"라는 조망권을 무시할 수 없음을 반증한다. 교육 프리미엄도 무시 못 할 요소다. 서울 소위 "강남 8학군"으로 불리는 강남구 서초구 일대,분당 서현고 중앙고 인근,일산 백석고 주변,대구 수성구,대전 서구 등은 교육여건이 집값 형성에 가장 큰 변수 중 하나다. 이밖에 지하철 역세권,도로 교통 편의,서울 등 대도시 접근성 등 교통도 실수요자들이 내집 마련하는데 필수 기준으로 자리잡은 지 오래다. 보이지 않는 재료를 만들어라=소비자의 욕구를 반영한 새로운 "재료"로 무장한 단지들이 나오고 있다. 쌍용건설은 부산 사상구 엄궁택지지구에 선보일 "쌍용 스윗닷홈"을 건강 단지로 꾸밀 계획이다. 단지 내에 암벽 등반을 할 수 있는 구조물과 인라인스케이트 트랙이 들어선다. 현진종합건설은 강원도 춘천 석사동에 공급할 "현진에버빌"아파트에 음양오행을 적용한 조경시설을 갖춘다. 부동산개발업체인 코업은 강원도 평창에서 선보이는 아파트 "코업 스위트하우스"는 별장과 전원주택 콘도 등의 "재료"가 결합된 주거상품이다. 상록종합건설이 경기도 일산 백석동에 선보인 "비잔티움"은 분양가가 높았음에도 불구,일산신도시 대체 수요자를 겨냥한 고급스런 주거용 오피스텔이란 "재료"가 청약률을 끌어올린 케이스다. 이수건설은 서울 강남지역에서 아파트와 비슷한 구조의 오피스텔을 잇따라 공급하고 있다. 이는 지역적인 특수성인 재건축 재료를 반영해 주거시설을 선보이는 경우다. 이 회사 관계자는 "강남 저밀도지구 전세입자 등 이주수요를 겨냥해 아파트 같은 오피스텔을 내놓게 됐다"며 "지역 주민들의 필요를 만족시키는 "무형의 재료"가 새로운 프리미엄"이라고 설명했다. 김진수 기자 true@hankyung.com