[현장 포커스] 은마아파트 안전진단 재탈락 '쇼크'
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서울 강남권 재건축사업이 갈수록 어려워지면서 시장이 크게 위축될 조짐을 보이고 있다.
재건축을 위한 안전진단 통과가 종전보다 훨씬 어려워진데다 오는 7월부터는 사업추진 방식도 크게 달라진다.
무엇보다 사업성을 위한 용적률 확보가 원천적으로 봉쇄당하고 있다.
여기에다 지난달 31일 강남구 대치동 은마아파트에 내려진 사실상의 '재건축 불가' 판정은 '이제 강남권 재건축사업은 물 건너 가는 것 아니냐'는 위기감마저 확산시키고 있다.
1일 업계에 따르면 이번 은마아파트에서 나타났듯이 앞으로 안전진단 통과하기가 '바늘구멍 통과하기'만큼 어려울 것으로 보고 있다.
또 오는 7월 '도시 및 주거환경정비법'이 시행되면 '선계획 후개발' 방식의 재건축만이 가능하게 돼 사업일정 연장이 불가피할 것으로 보고 있다.
게다가 일반주거지역 종분류에서 2종(용적률 2백%)으로 결정돼 평수 늘리기가 원천적으로 불가능해지는 단지도 속출하고 있다.
반면 재건축이 확실한 청담·도곡 저밀도지구는 희소성이 높아지면서 거꾸로 수혜를 받을 전망이다.
◆안전진단 강화로 재건축 지연 불가피=강남구 안전진단심의위원회는 강남구 대치동 은마아파트에 대해 지난해 10월에 이어 두번째로 정밀안전진단 대상이 아니라는 판정을 지난달 31일 내렸다.
이에 따라 이 아파트의 재건축은 상당기간 지연될 전망이다.
안전진단 신청이 밀려있어 도시 및 주거환경정비법 시행(7월) 이전에 다시 안전진단을 받는 것은 사실상 어렵다.
따라서 새 법에 따라 재건축을 진행해야 한다.
그러나 새 법은 재건축 대상지역(정비구역)을 먼저 지정한 뒤 재건축을 추진하도록 하고 있다.
부동산 전문가들은 정비구역 지정에만 2∼3년 걸릴 수 있다는 전망을 내놓고 있다.
재건축을 추진중인 강남권 다른 단지들의 경우도 사정은 비슷하다.
안전진단심의위원회의 재건축 억제 방침이 다시 한번 확인되면서 개포동 개포주공 1·2·3·4·시영,일원동 대우,역삼동 개나리6차 등 안전진단을 기다리고 있는 단지도 통과를 장담할 수 없게 됐다.
◆주거지역 종 분류도 복병=강남권에서 일반주거지역 종 분류도 재건축의 복병으로 등장했다.
2종(용적률 2백%)으로 분류되는 단지가 늘어나면서 평수를 넓혀가는 재건축이 사실상 불가능해진 아파트들이 속출하고 있다.
강남구에선 대치동 청실 국제 구마을 등이 2종으로 잠정 분류됐다.
79년 준공된 청실아파트의 경우 안전진단을 통과한 상태지만 강남구가 2종으로 잠정분류하면서 용적률을 2백%밖에 받을 수 없게 됐다.
기존 용적률이 2백8%여서 2종으로 확정되면 평수를 늘려 재건축하는 것이 불가능해진다.
이 아파트는 그동안 용적률 2백48%를 적용해 평수를 늘려 짓는 1대1 재건축을 추진해 왔다.
인근 국제아파트도 기존 용적률이 1백80%에 달해 재건축을 통해 평수를 늘리는 것은 기대하기 어렵다.
대치3동(구마을) 소재 빌라와 단독의 경우는 사정이 더 심각하다.
재건축 안전진단을 진행중인 이곳은 2종(층고 7층)으로 잠정 분류됐다.
층고가 7층으로 제한돼 있어 실제 활용할 수 있는 용적률은 1백50%를 넘기 어렵다는 게 전문가들의 지적이다.
서초구에선 79년 완공된 방배동 경남아파트가 2종으로 분류됐다.
이 아파트의 기존용적률도 1백80%대다.
송파구에선 강남권 유일의 재개발구역인 거여동 거여2재개발구역이 2종으로 분류됐다.
6천6백가구 규모의 가락동 가락시영도 관심사다.
구청에선 이 아파트를 3종(용적률 2백50%)으로 잠정 결정했지만 서울시에서 이를 수용할지는 미지수다.
서울시 기본 분류에 따르면 이 아파트는 2종에 해당하기 때문이다.
◆청담·도곡 저밀도지구 수혜=이에 반해 재건축이 확실한 저밀도지구는 수혜를 볼 가능성이 높아졌다.
재건축이 확정된 일부 저밀도지구를 제외하고는 앞으로 재건축에 들어갈 수 있는 단지가 거의 없기 때문이다.
반면 강남권 기존 아파트들은 대부분 준공 후 20년이 지난 아파트들이어서 새 아파트 교체수요는 늘어날 전망이다.
따라서 재건축이 확실한 저밀도지구로 수요가 몰릴 것으로 예상된다.
조성근 기자 truth@hankyung.com