정부가 내년 1월부터 만기 20년 이상 모기지론을 본격 도입키로 함에 따라 무주택 세입자들의 내집마련 꿈이 눈앞으로 성큼 다가왔다. 모기지론을 이용하면 주택 구입자금의 20~30%만 먼저 내고 나머지는 20여년에 걸쳐 분할상환하면 되기 때문에 목돈없이 집장만을 할 수 있다. 특히 고정금리가 적용되는데다 세액공제 혜택까지 있어 최초 주택구입자금 대출자격이 안되는 사람의 경우 모기지론이 활성화되는 내년까지 기다려볼 만하다. 농협에서는 모기지론의 '시험판' 성격인 'MBS장기고정대출'을 다음달 말까지 한시 판매한다. 이 상품을 통해 모기지론이 일반 대출상품과 어떻게 다른지 알아본다. ◆단기 주택담보대출과 다른 점 주택담보대출 중 가장 많은 비중을 차지하는 상품이 단기 주택담보대출이다. 대부분 3년 만기로 매달 이자를 갚고 만기에 원금을 일시 상환하는 방식이다. 반면 농협의 모기지론은 은행에서 돈을 빌려 집을 산 뒤 최장 15년 간 원리금을 서서히 갚아나가면 된다. 주기적인 대출금 상환압박에서 벗어날 수 있게 되는 셈.대출금리는 양도성예금증서(CD) 연동금리를 적용하고 있는 단기대출(6.0∼7.0%)보다 1∼2% 높은 7.6(11년)∼7.9%(15년 만기)다. 그러나 고정금리이기 때문에 향후 금리상승에 따른 위험부담을 덜 수 있다. 거기다 연말정산시 최고 6백만원까지 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 세제혜택을 고려한 실질금리는 6.2∼6.5% 수준. 예를 들어 서울 근교 신도시에 시가 1억5천만원짜리 25평 아파트를 구입한 사람이 모기지론을 이용해 1억원을 대출받았다면 15년 간 매달 95만9천원씩 내면 된다. ◆최초 주택구입자금 대출과 다른 점 가장 구분되는 점은 대출한도와 자격조건이다. 모기지론은 최고 2억원까지 빌려주는 데 반해 최초 주택구입자금 대출은 7천만원(분양가격의 70% 이내)이 한도다. 또 최초 주택구입자금 대출은 정책자금 성격으로 대출조건이 비교적 까다롭다. 무주택 세대주만 신청할 수 있으며 서울 및 수도권 가구주의 경우 전용면적 25.7평 이하의 신규 또는 미분양주택을 처음 구입하는 경우로 제한된다. 다만 지방의 경우엔 기존 주택 구입시에도 신청이 가능하다. 그러나 모기지론은 대출대상에 제한을 두지 않는다. 이미 주택을 갖고 있는 사람이나 일반 주택담보대출을 받은 사람도 이용할 수 있다. ◆일반 장기대출상품과 다른 점 은행마다 최장 30년짜리 장기 주택담보대출을 판매하고 있다. 이들 상품의 금리는 6.5∼11%대로 은행에 따라 또 금리산정 방식에 따라 편차가 큰 편이다. 그러나 통상 고정금리 방식을 적용할 경우 9%대로 높아 이용이 저조하다. 장기대출의 경우 금리변동에 따른 리스크가 크기 때문에 은행들도 고객에게 적극 권장하지 않는 편이다. 장기 분할상환 방식을 선호하는 주택 구입자라면 우선 최초 주택구입자금 대출 문을 두드려본 후 자격이 안될 경우 모기지론을 이용하는 게 유리하다. 조재길 기자 road@hankyung.com