부자 아빠의 최고 관심사 중 하나는 세금을 적게 내면서 자녀에게 아파트 하나를 마련해주는 것이다. 전세보증금이나 금융기관의 대출금 등을 잘 활용하면 세금 걱정없이 자녀에게 아파트를 사줄 수 있는 길이 있다. 전세보증금이나 대출금 등이 있는 아파트를 사주는 단순한 방법이다. 전세나 대출금이 있는 아파트를 적은 비용으로 투자하는 것과 마찬가지 원리다. 부채가 있는 아파트를 자녀에게 사주는 경우 법적으로 자녀에게 건네지는 돈은 아파트가격에서 부채 상당액을 뺀 순수자산금액이 되기 때문에 증여세 과세표준이 줄어들게 된다. 자녀에게 아파트를 사주고자 할 때는 훗날 자녀가 자금출처조사를 받게 될 경우에 대비해야 한다. 아들이 정당하게 세금을 내고 번 돈임을 입증하지 못하면 꼼짝없이 증여세를 물어야 한다. 일반적인 경우 아파트 취득관련 자금출처조사에서 아들이 정당한 돈이라고 소명할 수 있는 돈은 △직계존비속간에 10년 단위로 세금을 물지 않고 증여할 수 있는 금액 3천만원(미성년자는 1천5백만원) △아들이 지금까지 직장 등에서 번 돈(근로소득원천징수영수증 등의 세후금액) △해당 아파트의 전세보증금이나 은행 대출금 등이 고작이다. 예컨대 기준시가 2억원짜리 아파트를 3O대 자녀에게 사주고 자녀가 증여세를 물지 않게 하려면 2억원(아파트 가격)의 80%인 1억6천만원 이상의 자금출처를 명백하게 댈수 있어야 한다. 만약에 본인이 직장 등에서 번 돈 5천만원이 있다면 부자간 증여세 면제한도인 3천만원을 고려하여 8천만원(3천만원에 대한 증여세 신고를 하지 아니한 경우는 1억1천만원)을 전세보증금이나 대출금으로 충당하면 된다. 이때 주의할 점은 본인의 소득으로 대출이자를 갚아나갈 객관적인 능력이 있어야 한다는 점이다. 예컨대 마땅한 돈벌이가 없는 미성년자가 대출이나 전세보증금 끼고 아파트를 구입한다면 정당한 거래로 인정받을 수 없다. 미성년자는 소득이 없어 대출이자나 원금을 갚을 능력이 없다고 보기 때문이다. 부모가 갖고 있는 아파트를 자녀에게 넘길 때도 대출이나 전세보증금을 활용할 수 있다. 그러나 직계존비속간 부동산증여는 원칙적으로 대출이나 전세보증금을 인정하지 않는다는데 문제가 있다. 나중에 아버지가 대신 갚아주는 것이 보통이기 때문이다. 따라서 소유권이전 등기할 때 필요한 증여계약서 상에 채무부담의 내용을 확실히 명기하고 전세계약서 또는 금융기관 대출약정서는 상대방의 허락을 얻어 자녀 명의로 계약당사자를 변경해야 한다. 뿐만 아니라 향후에 대출원리금 또는 전세보증금을 자녀가 실제로 상환하는 등 당해 채무가 실질적으로 자녀 앞으로 이전되었다는 사실을 적극적으로 입증할 수 있어야 한다. 이때 아버지가 아들에게 떠넘기는 채무상당액에 대해서는 아버지의 재산을 유상 양도한 것으로 봐 아버지에게 양도소득세가 과세된다는 점에 유의해야 한다. 다만,이 경우에도 아버지의 주택이 3년 이상 보유(2002년10월 이후 서울 과천 및 5대 신도시의 경우 1년 거주포함)한 1세대 1주택의 양도소득세 비과세요건에 해당하는 경우는 양도소득세를 물지 않는다. 따라서 아버지가 보유하고 있는 1주택에 전세보증금 등의 채무를 얹어 증여하는 방법을 1차적으로 생각해 볼 수 있다. 아버지 주택이 1세대 1주택의 양도소득세 비과세 요건에 해당되지 않아 아버지에게 양도소득세가 과세되는 경우라면 자녀가 부담해야 할 증여세와 아버지가 부담해야 할 양도소득세를 따져 보고 결정해야 한다. 강우신 기업은행 재테크팀장