최근 집값 불안의 주범으로 꼽혀온 재건축 아파트에 대해 정부가 '후분양제 도입'이라는 카드를 꺼내들었다.


또 주상복합과 조합주택에 대해서도 분양권 전매를 금지하고 투기과열지구도 사실상 수도권 전역으로 확대하는 초강수를 들고 나왔다.


한마디로 최근 부동산 시장의 과열을 주도해온 '삼각축'을 모두 묶은 셈이다.



◆ 초강수 대책 왜 나왔나 =4백조원 안팎으로 추정되는 부동(浮動)자금이 부동산 시장에 집중되고 특히 기대이익이 큰 재건축과 투자형 상품인 주상복합아파트 등으로 몰리면서 시장불안을 조장하고 있기 때문이다.


특히 수도권의 경우 여전히 집이 부족(지난해 말 현재 주택보급률 91.6%)하고 서울은 택지마저 사실상 고갈되다 보니 강남권은 물론 수도권 대부분의 재건축 아파트에 지나친 기대이익이 반영돼 결국 거품을 조장하는 것으로 정부는 분석하고 있다.


따라서 재건축 아파트의 일반분양 시기를 늦추게 되면 재건축 사업자와 조합원들의 초기 자금부담이 늘어나게 되고 결국 그만큼 재건축 아파트에 대한 기대이익이 줄어들어 가수요가 감소할 것이라는게 정부의 시각이다.


건교부 관계자는 "재건축조합원 분양권은 소유권적 성격이 강해 전매금지를 법제화하기 어려워 이번 대책에서 제외시켰지만 중장기 연구과제로 계속 검토할 방침"이라고 밝혔다.


주상복합이나 조합주택도 공급물량은 상대적으로 적지만 투기성 자금의 단골 공략대상이라는 점에서 전매금지 대상에 추가됐다.


특히 주상복합아파트의 경우 건교부는 계약률이 낮고 도심 공동화를 심화시킨다는 이유로 반대입장을 고수했으나 규제대상에서 제외할 경우 대책의 효과가 떨어진다는 관련부처들의 주장에 밀려 막판에 추가된 것으로 알려졌다.



◆ 이번엔 '약발' 먹힐까 =전문가들은 이번 대책이 단기적으로는 투기수요를 상당부분 차단해 집값 안정에 기여할 것으로 보고 있다.


특히 재건축 아파트는 일반분양 시기를 늦추면 조합원들의 자금부담이 그만큼 커지게 돼 결국 집값에 끼어있는 거품이 상당부분 제거될 것으로 분석하고 있다.


실제 이번 대책대로라면 사업주체인 조합원과 시공사는 현행 선분양방식의 계약금과 중도금 전액에 해당하는 만큼의 초기 부담을 떠안아야 할 상황이다.


업계 관계자는 "입주 직전에 내는 잔금이 분양대금의 20%인 점을 감안하면 일반분양 대금의 80%를 조합원들이 선투입해야 하는 셈"이라며 "최소한 향후 1∼2년간은 재건축 추진 단지가 크게 줄고 경기도 지역의 경우 재건축 추진 자체가 어려워질 가능성이 크다"고 말했다.


주상복합아파트의 경우 더욱 심각한 타격을 입을 것으로 예상된다.


실수요자보다는 투자자 위주로 시장이 형성돼 있는 데다 계약률도 대부분 70∼80%를 밑돌고 있는 것으로 파악되기 때문이다.


이런 상황에서 전매금지와 함께 청약통장 가입자 우선공급 등이 적용되면 시장이 급속하게 위축될 수밖에 없다는게 전문가들의 지적이다.


세중코리아 김학권 사장은 "신규 분양 아파트에 이어 주상복합까지 분양권 전매가 금지될 경우 부동산시장을 이끌어온 양대축이 모두 사라지는 셈"이라며 "사업성이 떨어질 가능성이 큰 만큼 주상복합아파트 신규 공급도 크게 줄어들 것"으로 전망했다.


그러나 이번 대책으로 재건축 추진단지가 급격히 줄고 주상복합아파트 공급이 위축되면 서울 및 수도권지역의 주택수급에 악영향을 줄 수 있다는 지적도 제기되고 있다.



강황식 기자 hiskang@hankyung.com
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