아파트 재건축 요건을 더욱 까다롭게 고친 '도시 및 주거환경정비법'이 다음달부터 본격 시행된다. 그동안 개별법으로 운영돼온 주택재정비 사업이 통합 관리되고 사업의 일관성이 유지되어 '선계획-후개발' 원칙이 강화되는 만큼 투자자들도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. ◆ 도시정비 기본계획 =재개발ㆍ재건축 수요가 많은 인구 50만 이상의 도시에서는 10년 단위로 도시ㆍ주거환경정비 기본계획을 세워야 한다. 기본계획 의무수립 대상은 서울 및 광역시는 물론 수원 성남 고양 부천 안양 청주 전주 포항 창원 안산 등이다. ◆ 정비구역 지정 =재건축의 경우 3백가구 또는 1만㎡ 이상인 경우 반드시 정비구역으로 지정해야 한다. 그 미만인 경우 20가구 이상 공동주택에 대해서만 정비구역 지정여부에 관계 없이 재건축을 허용하되, 재개발이나 주거환경개선사업이 필요한 곳은 재건축 정비구역으로 지정할 수 없다. 3백가구 미만은 정비구역으로 지정하지 않아도 재건축할 수 있지만 사업승인 외에 건축허가를 받은 경우도 기존주택이 20가구(현 10가구)를 넘어야 한다. ◆ 안전 진단 =재건축의 첫 단계인 안전진단은 지은지 20년 이상으로 하되 구체적인 범위는 시ㆍ도지사가 따로 정할 수 있다. 서울의 경우 이보다 더욱 강화될 가능성이 커 재건축이 한층 까다로워질 전망이다. 안전 진단 실시여부는 시ㆍ군ㆍ구청장이 결정하되 필요한 경우 시ㆍ도지사의 사전평가를 거쳐야 한다. 안전 진단 결과는 유지관리, 리모델링, 재건축 유보 또는 재건축 실시로 결정하며 특히 경제성 평가시에는 재건축 후 가치 상승분을 고려하지 않는다. ◆ 재건축 추진위 및 조합구성 =재건축 추진위원회는 지금까지 주민 일부가 모여 임의로 구성할 수 있었지만 다음달부터는 토지소유자의 절반 이상 동의를 얻어 시ㆍ군ㆍ구청의 승인을 받아야 한다. 조합설립 인가는 현행처럼 전체 소유자의 5분의 4, 동별 3분의 2 이상 재건축에 동의하면 되지만 주택이나 토지중 하나만 소유한 사람은 조합원이 될 수 없다. 반면 기존주택이 20가구 이상이면 조합원이 10명 미만이더라도 조합설립인가를 받을 수 있게 된다. ◆ 기타 =재건축 대상중 조합원의 10분의 1 이하 범위에서 기존 건물을 존치 또는 리모델링하고 나머지만 재건축할 수 있도록 '부분 재건축'이 허용된다. 상가소유자는 재건축 후 상가를 받더라도 종전 상가금액과 신규 상가금액의 차이가 최소 평형의 아파트값에 조합정관에 정하는 비율보다 크면 아파트를 분양받을 수 있도록 했다. 또 재건축도 현행 재개발처럼 조합원분에 대한 분양공고와 분양신청 절차를 거쳐야 한다. 분양신청을 하지 않은 조합원에게는 1백50일 이내에 현금으로 정산해 주되, 재건축 미동의자도 분양신청이 가능하다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com