초보자들이 경매를 시작할 때 가장 먼저 배워야 할 게 '권리분석'이다. 권리분석이란 매매대상이 된 부동산의 법률적 권리관계를 판별해 내는 것이다. 아파트나 토지 등 실수요자들의 공략대상이 되는 부동산의 경우 중개업무에 능숙한 부동산중개인들이 매매를 대행하기 때문에 권리분석의 어려움이 없다. 하지만 경매는 중개인을 거치지 않고 전적으로 자신의 책임 아래 거래가 이뤄지기 때문에 권리분석을 잘못해 입게 되는 손해에 대해서도 자기가 책임을 져야 한다. 등기부 등본상에 나타나지 않는 권리에 대한 충분한 이해없이 낙찰받았다가 입찰보증금(낙찰가의 10%)만 날리는 사람도 많고,반대로 철저한 권리분석을 바탕으로 막대한 시세차익을 거두는 경우도 다반사다. 최근 법원감정가 20억원짜리 상가건물을 경매로 12억원에 낙찰받은 A씨(53)는 처음엔 뛸 듯이 기뻐했다. 하지만 낙찰받은 건물 지하에서 나이트클럽을 운영하는 조직폭력배들이 '막대한 시설 투자비를 들였다'는 이유로 유치권(留置權·전 소유주의 채권자가 낙찰자에게 채권을 변제받을 때까지 물건을 점유할 수 있는 권리)을 행사한다는 사실을 뒤늦게 알고서는 고민에 빠졌다. A씨는 명도(세입자를 내보내는 것)소송을 검토하는 등 적극적으로 대응해 보려고 했지만 '뒤탈'이 두려워 결국 1억2천만원의 보증금만 날려 버리게 됐다. '큰 돈을 벌었다'는 기쁨에 권리분석을 소홀히 했다가 천당이 지옥으로 변한 순간이었다. 반면 유치권이 포함돼 법원감정가가 크게 떨어진 물건만 집중 공략해 거액을 벌어들인 투자자들도 많다. 골프용품 수입업체 사장인 B씨(40)가 대표적이다. 외환위기 직후인 1998년부터 2억∼3억원의 여윳돈으로 경매에 뛰어든 그는 명도소송까지 가서 승리할 자신이 있는 경매물건만 집중 공략해 20억원 이상의 차익을 올렸다. B씨는 친구 등 지인(知人)들로부터 '경매의 귀재'로 통하고 있다. 투자자의 판단 여하에 따라 위기가 순식간에 기회로 돌변하기도 하는 게 경매의 세계다. 송종현 기자 scream@hankyung.com