건설교통부가 지난 5월에 이어 또 다시 '재건축아파트 투자주의보'를 내렸다. 건교부 관계자는 "최근 6월 이전에 사업승인을 받은 단지 등 일부 재건축아파트 값이 오르자 안전진단조차 통과 못한 인근 단지까지 덩달아 오르고 있다"며 "재건축 후분양제나 일반주거지역 세분화에 따른 용적률 하향 조정 등으로 사업성이 불투명한 아파트가 상당수인 만큼 투자에 신중해야 한다"고 말했다. ◆사업승인 완료 단지=이미 사업승인을 받았으면 구법(舊法)의 적용을 받아 규제는 덜하지만 지난 7월1일까지 사업에 착수하지 못했다면 국토계획법의 종(種)세분화 대상에 포함돼 용적률이나 층수가 종전보다 낮아질 수 있다. ◆사업승인 신청 단지=종 세분에 의한 용적률 변경에 따라 사업계획을 재조정한 뒤 사업시행인가를 다시 신청해야 할 가능성이 있다. 정비구역 지정대상(3백가구 또는 1만㎡)이 아닌 경우 지자체 건축위원회 심의를 거쳐야 하므로 개발 규모가 축소돼 재건축 동의를 다시 받거나 관리처분계획을 다시 세워야 하는 경우도 있다. 정비구역 지정대상이더라도 도시계획절차를 거치는 데만 1∼2년이 걸린다. ◆조합설립 인가 단지=공정률 80% 이후 분양하는 후분양제와 종 세분이 모두 적용되고 정비구역 지정 등의 절차를 이행해야 한다. ◆조합설립 신청 단지=조합설립추진위원회 승인을 받은 뒤 조합설립 인가를 다시 신청해야 한다. 이 경우 동의서 재징구 등 문제가 있어 사업이 지연될 우려가 크다. 역시 후분양제 적용 및 종 세분화 대상이 된다. ◆안전진단 통과 단지=재건축추진위원회 승인부터 받아야 한다. 안전진단이 통과됐다고 사업이 확정된 것은 아니다. 정비구역으로 지정되지 않으면 사업이 중단되고 정비계획 수립과정에서도 개발 규모가 상당히 축소될 수 있다. 서울시의 경우 안전진단 통과분에 대해 정비구역 지정 검토과정에서 재건축 허용여부를 원점에서 재검토한다는 입장을 자치구에 전달한 상태다. ◆예비안전진단 통과 단지=강화된 안전진단 기준 또는 종전 기준 적용여부는 지자체가 결정할 수 있지만 시·도지사가 안전진단 실시시기를 조정할 수 있다. 특히 아무런 행정절차를 거치지 않았다면 지자체가 조례로 정하는 재건축 연한 경과연수가 충족될 때까지 추진위원회를 설립할 수 없다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com