서울시의 일반주거지역 종(種)세분화(1ㆍ2ㆍ3종으로 나눠 용적률을 차별화하는 것)로 대부분의 재건축ㆍ재개발지역 용적률이 2백%로 결정됐다. 이에 따라 앞으로 재건축ㆍ재개발사업의 수익성이 크게 악화될 전망이다. 서울시가 지난 22일 수정ㆍ가결한 11개 자치구의 일반주거지역 종세분화안에 따르면 송파구 가락시영아파트와 용산구 한강맨션 등 5층짜리 저층 재건축 추진 아파트 대부분이 2종 주거지역(용적률 2백%)으로 확정됐다. 또 용산구 강북구 성동구 동대문구 일대 재개발 초기지역도 대부분 2종으로 분류됐다. 송득범 서울시 도시계획과장은 "5층짜리 저층아파트와 재개발 추진 지역은 구청의 용적률 상향 조정 요구에도 불구하고 거의 모두 2종으로 분류됐다"고 말했다. 이에 따라 그동안 3종(용적률 2백50%)을 기준으로 사업을 추진해 온 대부분의 재건축ㆍ재개발 조합이 타격을 입게 됐다. 부동산 전문가들은 이번 결정으로 용적률이 50% 가량 낮아진 만큼 조합원 분담금이 1억원 안팎 증가할 것으로 내다봤다. ◆ 5층 재건축단지는 대부분 2종 재건축 추진 아파트중 2종으로 확정된 대표적인 아파트는 송파구 가락시영과 용산구 한강맨션이다. 이들 아파트는 그동안 재건축을 재료로 주변 아파트 시세를 주도해 왔던 곳들이다. 그러나 이번 용적률 하향 조정으로 조합원 분담금이 늘어날 처지에 놓였다. 이들 외에도 5층짜리 저층단지는 거의 모두 2종으로 분류됐다. 이에 따라 일부 저층 아파트 단지는 조합원이 재건축 공사비를 모두 부담해야 하는 1대 1 재건축 방식으로 전환해야 할 상황이다. 업계 관계자는 "이번 조치로 그동안 고공행진을 계속하던 재건축 아파트값이 하락세로 돌아설 가능성이 높다"고 전망했다. ◆ 용산구 등 재개발 초기지역도 2종 용산구 성동구 강북구 동대문구 등 재개발이 활발한 자치구에서도 2종이 쏟아졌다. 특히 대규모 재개발 추진 지역인 용산구 보광동 한남동, 성동구 금호동 옥수동, 강북구 미아동 등의 재개발 초기 지역이 2종으로 분류됐다. 이들 지역에선 다가구ㆍ단독주택을 다세대로 전환하는 '지분 쪼개기'가 성행하면서 조합원 수는 크게 늘어난 반면 용적률은 오히려 하향 조정돼 일반분양 가구수가 급감하게 됐다. 일부 지역에선 조합원 수가 전체 건축 가구수에 육박하면서 일반분양 물량이 거의 없는 사례가 나올 수도 있다고 부동산 전문가들은 보고 있다. ◆ 용적률 상향조정 가능성은 남아 서울시는 종 분류에도 불구하고 향후 지구단위계획(재건축) 또는 재개발기본계획(재개발) 수립시 단지별ㆍ지역별로 용적률을 상향 조정해줄 수는 있다고 밝혔다. 그러나 이 때도 도시기반시설 확보여부와 교통여건 등을 종합적으로 감안해 용적률을 조정하게 된다. 하지만 전문가들은 서울시의 주택정책이 '양'에서 '질'로 전환한 데다 도시기반 시설을 제대로 갖춘 지역이 거의 없다는 점을 감안할 때 용적률 상향조정은 기대하기 어렵다는 반응이다. 다만 용적률 하향조정이 반드시 악재만은 아니라는 시각도 있다. 주거환경이 쾌적한 아파트의 인기가 올라가는 추세여서 당장 분담금은 늘어나지만 미래 집값은 오히려 높게 형성될 수도 있다는 분석이다. 조성근 기자 truth@hankyung.com