서울시내 재개발지역 중 상당수가 일반주거지역 종(種)세분화에서 2종으로 분류되면서 재개발시장의 시름이 깊어지고 있다.


전체 가구 가운데 20%를 임대아파트로 건립해야 하는 데다 최근 종세분화로 용적률과 층고마저 제한돼 조합원들의 부담이 늘어날 것으로 예상되기 때문이다.


이에 따라 서울시내 대부분 재개발지역의 조합원 지분값이 큰 폭으로 떨어지고 있다.



◆ 재개발시장 설상가상


서울시에 따르면 용산구 성동구 강북구 동대문구 등의 재개발 초기 지역은 대부분 2종(용적률 2백%)으로 정해졌다.


재개발지역 중 상당수는 이미 2백% 안팎의 용적률로 재개발을 진행 중이어서 이번 종세분화에 따른 충격은 재건축보다 덜한 편이다.


그러나 층고 제한으로 2백%의 용적률마저 제대로 찾아먹지 못할 수도 있다는게 문제다.


2종 지역에선 층고가 7층 또는 12층으로 제한된다.


용적률이 낮더라도 층수를 높이면 동간 거리가 넓어져 쾌적성을 확보할 수 있게 된다.


하지만 층수가 제한되면 집들이 빽빽하게 들어설 수밖에 없다.


여기에 건폐율(60% 이하) 제한까지 겹쳐 2백% 용적률을 적용하지 못하는 곳이 나올 수도 있다고 전문가들은 지적한다.


이에 앞서 서울시가 조례 개정을 통해 재개발지역에 임대아파트 20%를 의무적으로 짓도록 하겠다고 밝힌 것도 재개발의 수익성을 크게 떨어뜨리는 요인으로 작용할 전망이다.


이전에는 재개발지역의 세입자가 원하는 수만큼 임대아파트를 짓도록 돼 있었지만 건립가구 수는 급격히 감소해 왔다.


삼성물산의 장세준 부장은 "용적률이 2백50∼3백%일 때는 임대아파트를 지어도 수익성이 있었지만 용적률 2백% 상황에서는 전체 물량의 20%를 임대아파트로 건립하면 일반분양 가구 수가 크게 줄어 조합원들의 부담이 늘어날 수밖에 없다"고 설명했다.



◆ 지분값 하락세로 돌아서


성동구 금호동과 옥수동 일대 재개발지역에선 대지 지분 10평 안팎의 조합원 지분값이 최근 들어 1천만∼2천만원 하락했다.


평당 1천5백만원 정도이던 10평 안팎의 지분값이 평당 1천3백만∼1천4백만원 정도로 하향 조정된 것이다.


특히 마포구 아현동과 공덕동 등지에선 1억3천만∼1억4천만원을 호가하던 7평짜리 지분값이 1억원대로 주저앉았다.


강북구 미아동, 성북구 길음동과 정릉동 일대에서도 10평 안팎의 지분값이 평당 1천2백만∼1천3백만원에서 평당 1천만원대로 떨어졌다.


마포구 S공인 관계자는 "과도한 지분 쪼개기, 임대아파트 건립 의무화 등으로 조합원 수보다 건립가구 수가 적은 곳이 나올 것으로 예상되면서 시장이 급속히 얼어붙고 있다"며 "싸게 내놔도 살 사람이 없다"고 말했다.



조성근 기자 truth@hankyung.com

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