정부가 5일 전격 발표한 '9·5 재건축시장 안정대책'은 5·23 대책 등 종전의 안정책보다 강도가 휠씬 높은 내용을 담고 있다.

그동안의 재건축 정책이 '수요억제' 일변도였다면 이번 대책은 '수요억제와 공급확대'를 동시에 겨낭한게 핵심이다.

◆어떤 내용 담고 있나

수도권 과밀억제권역에서 5일부터 사업승인을 신청하는 재건축 단지는 의무적으로 전체 건립가구수의 60%를 전용면적 25.7평이하로 건립해야 한다.

건교부는 이를 위해 '국민주택규모 건설비율 기준'을 제정해 5일 해당 지자체에 시달했다.

수도권 과밀억제권역은 서울 인천 과천 광명 부천 안양 성남 수원 하남 고양 의왕 군포 시흥 의정부 구리 남양주시 등이다.

신축 가구수별로는 △3백가구 미만은 전용 25.7평이하를 60% △3백가구이상은 전용 18평이하 20%,18∼25.7평이하 40%를 반드시 지어야 한다.

다만 조합원 분양분을 기존 평수 이하로 짓고 일반분양분을 모두 전용 25.7평 이하로 재건축하는 경우는 적용대상에서 제외된다.

지역·직장조합에 이어 수도권 등 투기과열지구내 재건축아파트의 조합원 지분도 조합설립 인가 후부터 소유권 보존등기 때까지 전매가 전면 금지된다.

법 시행 전에 이미 조합설립인가를 받은 경우도 한 번은 전매할 수 있지만 이를 사들인 조합원은 소유권 이전등기 때까지 되팔 수 없게 된다.

다만 근무지 변경,상속,해외이주 등 불가피한 사유로 다른 지역으로 거주지를 옮길 경우에는 예외적으로 전매가 허용된다.

◆왜 나왔나

지난 5월 5·23대책 발표 후 집값의 전반적인 안정세에도 불구하고 7월 말부터 서울 강남 재건축 아파트의 호가가 계속 오르고 있는 데다 최근에는 수도권 신도시 등으로 확산될 조짐을 보이고 있기 때문이다.

더욱이 재건축 아파트값 상승을 근본적으로 해결하기 위해서는 공급확대가 필수적이지만 서울 등 기존 시가지는 신규택지 공급이 거의 불가능해 재건축을 통한 주택공급 확대가 불가피한 상황이다.

◆약발 먹힐까

우선 중소형 평형 의무비율 확대로 가장 큰 영향을 받는 곳은 서울 강남·서초구 등 강남권 재건축 추진단지가 될 전망이다.

강남지역의 경우 중층이나 1 대1 재건축 아파트를 중심으로 상당한 타격을 받으면서도 재건축에 따른 신축 아파트 증가율은 현재 20%선에서 60%까지 높아질 것으로 보이기 때문이다.

반면 나머지 지역의 재건축 단지는 이미 전용 25.7평이하를 80% 안팎(경기도 83%,인천 84%) 짓고 있어 별다른 영향을 받지 않는다는 게 건교부의 설명이다.

조합원 지분 전매금지의 경우도 단기차익을 노린 투기수요를 억제해 집값 안정에 상당한 효과를 거둘 것으로 예상된다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com