지난 8일 열린 서울시 도시계획위원회가 강남구 서초구 등 서울시내 10개 구청이 제시한 '일반주거지역 세분(종 세분화) 계획'을 수정 가결시켰다. 이에 따라 서울시내 주거지역을 건물 층수와 용적률, 건폐율이 각각 다르게 적용되는 1종ㆍ2종ㆍ3종 주거지역으로 나누는 '종 세분화' 작업도 마무리 단계에 접어 들었다. ◆ '종 세분화' 마무리 단계 서울시는 지난달 22일 11개 자치구에 이어 이번에 10개 구를 추가로 처리해 전체 25개 자치구 가운데 21개 구의 종 세분화 작업을 마무리 지었다. 서울시는 도시계획절차가 다소 늦어지고 있는 양천구와 재심의 절차를 밟고 있는 마포 관악 강동 등 나머지 4개 구에 대해선 다음에 열릴 도시계획위원회를 통해 확정한다는 방침이다. 지금까지 결정된 21개 자치구 가운데 건축이 상대적으로 자유로운 3종 주거지역 비율이 가장 높은 곳은 노원구였다. 일반주거지역 가운데 56.5%가 3종으로 지정됐다. 서울시는 "노원구의 경우 상계동 월계동 등 대단위 고층아파트 단지가 3종으로 분류됨에 따라 비율이 높아졌다"고 설명했다. 이밖에 '빅3'로 불리는 강남(47.8%) 서초(43.0%) 송파(49.8%)는 모두 40%대를 웃돌았다. 강서와 도봉은 30%대로 나타났다. 반면 종로구는 3종 주거지역이 9.2%에 그쳐 최저를 차지했다. ◆ '나홀로 아파트' 등 난개발 방지가 목적 종 세분화는 일반 주거지역내의 돌출형 개발, 소위 '나홀로 아파트'를 차단시켜 주거지역의 무분별한 고층개발과 도시경관 및 자연환경 훼손 등을 줄여보자는 취지에서 도입된 제도다. 일반주거지역을 저층 주택 중심의 1종, 중충 주택의 2종, 중고층의 3종으로 나눠 관리하는 것이 골자다. 서울시는 공원 자연경관지구로 관리되는 곳과 공원인접지, 구릉지와 급경사지에 있는 저층주택지는 1종으로 분류했다. 평지의 중저층 주택 밀집지역은 2종, 고층고밀 아파트단지와 간선도로변은 3종으로 나눴다. 아파트의 경우 개발계획이 수립된 저밀도지구와 13층 이상은 모두 3종으로 잡았다. 그러나 12층까지는 2종으로 분류했다. 대치동 청실아파트 등은 이 기준이 적용돼 2종으로 분류됐다. 종 세분화 내용은 서울시 시보를 통해 결정 고시되며 고시후 5일이 지나면 효력이 발생한다. 서울시는 종 세분화 내용을 구청별 지도에 표시해 이를 해당 구청에 통보하면 모든 절차가 끝나게 된다. 서울시는 재개발 재건축이 추진되는 지역에 대해선 해당 사업 시행을 위한 정비구역 지정이나 지구단위계획 수립때 단지별 지역별로 용적률을 탄력적으로 조정해 줄 수 있다는 입장이다. 그렇지만 지역 여건이나 기반시설 추가확보 여부 등에 대한 검토를 전제조건으로 제시하고 있다. 게다가 최근 서울시가 '양적 개발'보다는 '질적 관리'쪽으로 치중하는 쪽으로 도시계획 전반을 유도하고 있는 점을 감안할 때 층고나 용적률이 대거 추가 허용될 것으로 기대하기는 힘들다는 지적이다. 박기호 기자 khpark@hankyung.com