정부 일각에선 특단의 대책을 고려하고 있지만 다른 한편에선 부작용을 우려하는 분위기도 감지되고 있다. 그동안 부작용이 적은 대책부터 나왔기 때문에 앞으로 쓸 대책은 그만큼 부작용이 클 수밖에 없기 때문이다. 분양가 규제의 경우 웃돈을 노린 투자자들이 대거 청약에 참여하면서 필연적으로 청약 과열 현상을 유발하게 된다. 이는 또다른 집값 상승의 빌미가 될 수 있다. 부실공사나 품질저하 시비는 물론 '상대적으로 품질이 좋은' 기존 아파트의 가격만 올리는 부작용을 초래할 수도 있다. 양도세 및 보유세 추가 상향조정은 매물 증가를 가져올 수 있지만 조세저항에 부딪칠 가능성이 높다. 뿐만 아니라 세금 인상분이 집값에 그대로 전가됨으로써 거꾸로 집값을 더 끌어올리는 역효과를 낳을 수도 있다. 강남 등 특정지역을 겨냥한 주택거래 허가제 등의 조치는 위헌 시비를 불러 올 수 있고 오히려 강남의 희소성을 더욱 높여주는 역기능을 할 수도 있다. 개인의 재산권 행사를 지나치게 규제한다는 지적에 직면할 수 밖에 없는 말 그대로 특단의 조치다. 신도시 건설은 수도권 집값을 안정시킬 수 있는 근본적인 대책중 하나지만 수도권 비대화를 유발할 뿐만 아니라 각종 환경문제를 양산할 개연성이 있다. 참여정부의 국정목표 가운데 하나인 지역균형발전 정책과도 배치되는 대책이다. 무엇보다 지나친 규제가 자칫 경기에 치명타를 가할 수 있다는 점이 정부의 가장 큰 고민거리이다. 부동산값이 일본처럼 급락할 경우 수많은 개인과 금융기관이 파산위기에 처하면서 장기불황을 맞을 수도 있다. 금리인상과 주택담보대출 총량제 실시 방안이 이와 밀접하게 맞물려 있다. 이같은 부작용에도 불구, 정부 관계자는 "지금 상황에서 서서히 거품을 걷어내지 않으면 결국 '거품의 빅뱅'으로 이어져 더 큰 상처를 남길 것이라는 논리가 점점 설득력을 얻어가고 있다"며 "시장이 안정되지 않으면 부작용을 무릅쓰고라도 이런 대책들을 시행할 수밖에 없다"고 말했다. 조성근 기자 truth@hankyung.com