다세대주택 경매가 급증하면서 세입자들의 걱정이 더 커졌다.

세 들어갈 다세대주택을 정하고 전세계약을 맺기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 떼어보는 것이다.

땅이나 집과 같은 부동산은 겉으로 봐서는 누가 소유(점유)하고 있는지 알기가 쉽지 않다.

따라서 등기부등본상의 소유자가 실제 소유자인지, 계약 체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인한다.

등기부에 나타나지 않는 확정일자부 임차인이 있는지도 확인해야 한다.

특히 다가구주택의 경우 임차인들의 전셋값 합계가 집값(시세)의 80%를 넘지 않아야 한다.

임대차 계약을 맺은 뒤에는 이사와 동시에 전입신고를 하고,곧바로 동사무소나 구청, 등기소 등에서 계약서에 확정일자를 받아야 한다.

전세기간이 끝난 뒤 전세금을 돌려받지 못할 경우 임차권등기 제도를 이용하면 집을 비워도 전세금을 안전하게 보호받을 수 있다.

종전에는 전세금을 돌려받기 위해 세입자가 경매를 신청할 때 집을 비우면 대항력을 잃어버려 어쩔 수 없이 경매절차를 모두 마칠 때까지 그 집에서 살아야 했다.

경매주택 세입자의 배당 요구 시한이 바뀐 점도 유의해야 한다.

종전에는 낙찰기일까지 배당신청을 하면 됐지만 민사집행법이 제정되면서 첫번째 경매일 전까지 신청해야 전세금 일부라도 배당받을 수 있게 됐다.

이를 잘 몰라 한푼도 건지지 못하는 세입자가 의외로 많다는게 경매전문가들의 조언이다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com