인기 탤런트 정선경씨는 부동산 투자에 대한 관심이 많은 연예인이었다. 전체 보유자산중 부동산이 차지하는 비중이 60%로 놓은 편이고 요즘도 기회만 되면 투자처를 찾기 위해 발품을 판다고 했다. 그래서인지 20년 동안 땅만 전문적으로 매매 중개해 '땅 도사'로 통하는 진명기 그린하우스21 대표(50)를 만나자 다소 들뜬 모습이었다. 평소 궁금했던 것들을 마음껏 물어볼 수 있는 자리였기 때문이다. ----------------------------------------------------------------- △ 정선경 =탤런트 선배 중 한명이 5년전 땅을 샀다가 낭패를 당했습니다. 그 땅 위로 도로가 나면서 수용당했습니다. 공시지가보다 조금 높은 수준에서 보상을 받아 오히려 손해를 봤습니다. △ 진 대표 =땅 투자에는 전문성이 필요합니다. 아파트에 대한 규제가 강화되면서 땅투자로 관심을 돌리는 이들이 많지만 무작정 저질렀다간 손해를 보게 됩니다. 아무 땅이나 사두면 오르던 시대는 지났습니다. △ 정선경 =그럼 어떤 땅을 골라야 할까요. △ 진 대표 =2003년 이후 부동산시장의 화두는 '차별화' 입니다. 이유는 올해초 시행된 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 있습니다. 이 법은 난개발의 대명사이던 준농림지 제도를 폐지해 농지나 임야의 개발이 어렵도록 하고 있습니다. 그래서 개발이 불가능해진 땅이 많아졌습니다. 개발 불가능한 땅들의 가격은 떨어지거나 장기간 현수준을 유지할 공산이 큽니다. 반면 개발 가능한 땅은 희소가치가 올라가면서 가격이 뛸 것으로 예상됩니다. △ 정선경 =개발 가능한 땅은 어떤 땅인가요. △ 진 대표 =일단 진입로를 확보하고 있어야 합니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 기존 마을 등과 연접해서 개발할 경우 인근 2차선 도로까지 8m 도로를 확보하도록 하고 있습니다. 입지여건이 좋은 땅 중에서 도로를 확보하지 못해 그린벨트처럼 녹지로 남게 되는 지역이 수없이 나타날 것입니다. 다만 지역에 따라서는 지방자치 조례로 기존 도로만 있어도 개발이 가능하도록 하는 곳도 있습니다. 도로확보 여부 외에 경사도 수목종류 등도 인ㆍ허가의 중요한 조건이 되는 만큼 계약을 하기 전 해당 시ㆍ군ㆍ구청에 개발 가능여부를 반드시 확인해야 합니다. △ 정선경 =땅시장에서도 조망권 가치가 올라간다는 뉴스를 본 적이 있습니다. △ 진 대표 =맞습니다. 앞으로 조망권이 뛰어난 땅의 가치가 높아질 것입니다. 소득수준이 올라갈수록 삶의 질에 투자하는 경향이 강해지기 때문입니다. 조망권이 우수한 땅 중에서도 땅 모양이 직사각형 모양으로 잘 생기고, 주변에 공장 축사 같은 혐오시설이 없으면 금상첨화입니다. △ 정선경 =행정수도 이전 예정지 등 개발지역 투자는 어떤가요. △ 진 대표 =개발 예정지 투자는 매력적이긴 하지만 위험요소도 많습니다. 무엇보다 무책임하게 개발예정지 안의 토지를 사주는 중개업자를 경계해야 합니다. 이런 땅은 1백% 낮은 값에 수용돼 손해를 보게 됩니다. 개발예정지 밖의 땅을 사면 큰 이익을 볼 수도 있지만 개미 투자자들이 정확한 경계 정보를 발표가 나기 전에 입수하긴 어렵습니다. △ 정선경 =기획부동산이 뭔가요. △ 진 대표 =넓은 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 개미투자자들에게 파는 사람들입니다. 이들은 수십명의 직원을 두고 주로 전화를 통해 마케팅합니다. 보통 매입 원가에 서너배씩 붙여 개미들에게 넘깁니다. 지방 땅일수록 기획부동산의 장난이 심합니다. 수도권 땅은 가격 정보가 많이 공개돼 있지만 지방땅은 가격 정보가 거의 없어 장난을 치기 쉽지요. 조성근 기자 truth@hankyung.com