노무현 대통령이 13일 국회 시정연설을 통해 밝힌 '토지 공개념'은 토지나 주택을 소유·개발하면서 생기는 불로소득과 개발이익을 환수해 투기를 근절하고 이를 통해 무주택 서민의 주거안정을 이루겠다는 의미로 풀이된다. 특히 최근 부동산 시장을 불안하게 만드는 주범이 주택이라는 점에서 10여년전 도입됐다가 무산된 토지공개념과 달리 사실상 '주택 공개념'에 가까울 것이라는게 전문가들의 시각이다. ◆ 어떤 내용 담을까 토지공개념 제도가 주택부문을 중심으로 강화될 경우 현행 토지거래허가제처럼 주택에도 거래허가제가 도입될 가능성이 큰 것으로 전문가들은 분석하고 있다. 주택거래허가제란 주택을 거래할 때 계약 당사자는 시ㆍ군ㆍ구청에 이를 신고하거나 허가를 받도록 의무화하는 제도다. 특히 현행 '국토계획 및 이용에 관한 법률' 시행령을 고쳐 54평(주거지역)이상 토지를 사고 팔 때 의무화돼 있는 토지거래 허가대상 면적을 대폭 낮추거나 모든 토지를 대상으로 할 경우 곧바로 시행할 수 있다는 점에서 유력한 방안중 하나로 거론되고 있다. 업계 관계자는 "아파트의 경우 가구별 대지지분이 작아 토지거래 허가대상에서 대부분 빠져 있는 상태"라며 "허가면적을 일정면적 이하로 낮출 경우 엄청난 파괴력을 발휘할 수 있을 것"이라고 말했다. 다만 주택거래허가제가 도입되면 일선 시ㆍ군ㆍ구청의 행정수요가 폭발적으로 증가하는 데다 사유재산권 침해 논란이 일 수 있어 이를 해결할 수 있는 별도의 보완책이 마련돼야 할 것으로 지적되고 있다. 현행 개발이익환수제도(개발부담금)를 강화해 재개발ㆍ재건축 아파트 등에 적용하는 방안도 유력하게 검토되고 있다. 지난 90년 도입된 개발부담금 제도는 지난 2002년 수도권 이외 지역에서는 부과가 중지됐으며 수도권에서도 내년부터 사라질 운명에 놓여있다. 특히 재개발ㆍ재건축아파트의 경우 최근 집값 상승의 주범으로 꼽히고 있으면서도 과밀부담금 이외에 별다른 개발이익 환수 수단이 없었다는 점에서 개발부담금제를 확대할 경우 최우선 적용대상에 포함될 가능성이 높다는게 전문가들의 진단이다. 건설교통부도 이같은 점에서 개발부담금제 확대 방안을 검토 중인 것으로 알려져 이달말 발표될 집값 안정 종합대책에 포함될 가능성이 어느 때보다 높은 상황이다. 일부 외국에서 활용하고 있는 '주택 선매제'도 검토 가능한 방안으로 거론되고 있다. 이는 매매계약 체결 때 거래 당사자가 사전에 행정관청에 신고토록 의무화해 매도가격이 시세보다 낮을 경우 정부나 지자체가 우선 매수청구권을 행사할 수 있도록 하는 제도다. 특히 프랑스에서는 매도자의 경우 정부가 매수의사를 밝히면 계약자체를 파기하지 않는 한 반드시 행정기관에 팔도록 의무화함으로써 거래질서나 가격안정에 상당한 효과를 거두고 있는 것으로 알려져 있다. 세제 쪽에서는 과다주택 보유자에 대해 가구별로 누진과세하는 방안도 가능하다. 1가구 다주택 소유 자체를 금지하기는 어렵더라도 공공재 성격이 강한 주택을 일정 가구이상 보유할 경우 감내하기 힘들 정도의 세금을 매기면 주택 소유에 대한 매력이 크게 떨어질 것이라는 논리다. 이를 위해서는 가구별로 다주택 소유 여부를 판별할 수 있도록 행자부(주민등록전산망), 건교부(주택ㆍ토지전산망), 국세청(국세통합전산망) 등의 협력이 선결돼야 한다는 지적이다. ----------------------------------------------------------------- [ 토지 공개념이란 ] 땅에 대한 개인의 소유권은 인정하되 그 이용은 공공목적에 맞게 일정부분 규제해야 한다는 뜻이다. 토지거래허가제, 지역ㆍ지구제, 공시지가 등도 넓은 의미의 토지공개념에 속한다. 1989년 시행된 토지공개념의 경우 토지소유 제한(소유 적정화) 토지거래 규제(실수요자 보호) 개발이익 환수(불로소득 사회환원) 기업의 과다 토지보유 억제(토지이용 효율성 제고)를 기본원칙으로 '공개념 3법'이 축이 됐다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com