개발이익환수제도 개편방안은 주요 투기 대상 상품을 겨냥하고 있다는 점에서 실현될 경우 시장 안정에 크게 기여할 것으로 평가되고 있다. 주택시장에선 재건축ㆍ재개발아파트가, 토지시장에선 개발예정지의 주변지역이 투자자들의 주요 공략 대상이었던 점은 알려진 사실이다. 이들 지역에 개발이익환수제가 도입되면 투자할 이유가 사라지게 된다. 게다가 개발이익 환수가 실거래가로 과세되면 그 효과는 시장안정을 넘어 가격 급락으로 이어질 가능성을 배제할 수 없을 정도다. 특히 재건축 대상 아파트의 경우 재건축허용연한 강화, 중소형평형 의무비율 확대(60%), 재건축조합원 전매금지 등 강력한 조치들이 시행 중이거나 시행될 예정이어서 개발이익마저 환수된다고 하면 상당한 충격을 받을 것으로 보인다. 닥터아파트의 곽창석 이사는 "재건축아파트의 경우 대출을 끼고 산 투자자들이 많다"며 "매물이 일시적으로 쏟아지면서 가격이 급락할 수 있다"고 설명했다. 그러나 효과가 큰 만큼 부작용도 만만치 않을 것으로 예상된다. 우선 재개발ㆍ재건축 조합원들의 거센 반발이 예상된다. 이미 재건축을 끝낸 단지와의 형평성을 주장하면서 집단행동에 나설 가능성을 배제할 수 없다. 토지의 경우는 실거래가를 파악하기 어렵다는 문제점이 있다. 아파트와는 달리 땅마다 가치가 다른데다 거래도 빈번하게 일어나지 않아 실거래가 파악이 어렵다는 지적이다. 이와 함께 경우에 따라서는 실현되지 않은 이익에 대해 과세하는 것이 바람직한가의 원론적 논란이 재연될 수 있다. 조성근 기자 truth@hankyung.com