최근 2∼3년간 급등한 서울 강남 집값에 거품이 끼어있다면 가격으로 환산할 경우 얼마나 될까. 4일 건설교통부가 정책 수립에 참고하기 위해 내부적으로 작성한 '재건축 투자 위험성 검토' 자료에 따르면 서울 강남의 시가 6억5천만원짜리 재건축 아파트에는 2억원가량의 거품이 끼어있는 것으로 추산됐다. 건교부는 이 자료에서 △임대료와 매도시 가격 상승분은 수익으로 △매입가와 재건축 분담금,이주비용,기회비용,각종 세금 등은 비용으로 산정해 거품의 두께를 계산했다. 이에 따르면 △금리는 5% △입주 시기는 2007년 △세금은 취득세 및 보유세 등을 합쳐 매입가격의 6%라고 가정할 경우 매입비 6억5천만원에 재건축 분담금 8천만원,기회비용 1억5천만원,세금 4천만원을 더하면 총비용은 9억2천만원으로 추산됐다. 따라서 입주 시점인 2007년에 본전(9억2천만원)을 찾으려면 집값은 연평균 9.4%(물가상승률을 고려할 경우 12%)는 올라야 한다는 것이다. 또 이 아파트가 월평균 1백만원씩 월세를 받을 수 있다면 임대수익으로 투자비를 회수하는 데 무려 75년이 걸리는 데 반해 주택 감가상각 기간이 통상 50년인 점을 감안하면 25년치 임대수익은 회수가 불가능하다고 주장했다. 건교부 관계자는 "집을 사지 않고 8억8천만원을 연리 4%의 금융상품에 투자할 경우 재건축 아파트 임대수익의 2배가 넘는 월 3백52만원의 수익이 생기는 만큼 앞으로 재건축 투자 수요가 지속될지 미지수"라고 설명했다. 그러나 최근 아파트값 오름세가 수급 불균형과 저금리 등에서 비롯됐고 미래의 기대이익에 대한 예측이 사실상 불가능하다는 점에서 '재건축 거품=2억원'이라는 논리는 어디까지나 이론일 뿐 이라는 주장도 제기되고 있다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com