[아파트 후분양제 로드맵] 공공부문 위주로 단계적 도입

건설교통부와 국토연구원이 28일 내놓은 '후분양제 시행 로드맵'은 소비자와 공급자(건설사)를 비롯한 주택시장의 충격을 감안해 전면적인 조기 도입보다는 공공부문부터 단계적으로 확대하겠다는 뜻을 담고 있다.

이를 위해 공공(주공.지자체)부문 시범주택과 국민주택기금을 지원받는 전용 18~25.7평 아파트(2004년 상반기) 공공부문 전체(2006년 상반기) 공공택지내 민간 아파트(2007년 상반기) 순으로 후분양제가 확대 적용될 전망이다.

◆투기 줄고 소비자 권리 강화

후분양제가 정착되면 우선 분양권 전매시장이 사라져 가수요 등 투기행위가 크게 줄어들 것으로 예상된다.

외환위기 이후 허용된 분양권 전매제도는 그동안 투기수요를 부추겨 주택시장 불안을 조장하는 주범으로 지목돼 왔다.

실제 거주할 집을 직접 확인한 뒤 청약여부를 결정할 수 있고,주택업체의 부도 등으로 분양대금을 떼이는 등 소비자가 입을 수 있는 피해도 그만큼 줄어든다는 것도 장점으로 꼽히고 있다.

◆분양가 상승,공급 위축 우려

하지만 후분양제 도입으로 주택공급이 위축되고 분양가와 기존 집값이 오를 가능성도 배제할 수 없다는 게 전문가들의 분석이다.

국토연구원 조사에 따르면 후분양 아파트의 분양가는 △50% 공정후 분양하면 소형주택 6.2%,중형주택 8.3%,대형주택은 8.4% △완전 준공후 분양하면 소형은 11.1%,중형은 11.6%,대형은 12.1% 오를 것으로 예상됐다.

현행 선분양제 아래서 분양대금 선납에 대한 이자를 고려한 분양가 실질 상승률은 소형과 대형은 6.1%,중형은 5.6% 안팎으로 추산됐다.

기존 주택의 경우 후분양제 도입으로 신규 공급이 15∼30% 줄어든다고 가정하면 단기적으로 2∼4.1% 상승하고 중·장기적으로는 수요가 감소해 집값이 다시 하락할 것으로 예측됐다.

◆주택금융 활성화 등 선결과제도 많아

후분양제가 정착되기 위해서는 우선 모기지론 등 장기주택자금 대출과 프로젝트 파이낸싱 등 건설금융 확대 등 민간 주택금융 시장 활성화가 시급한 것으로 지적되고 있다.

정부가 후분양제를 전면적으로 시행하지 않고 공공부문을 중심으로 단계적으로 도입하려는 것도 이 때문이다.

아파트 청약제도의 경우 실수요자 위주로 운영하되 장기적으로 폐지 시기를 미리 고시한 뒤 청약통장 가입자가 자동 소멸될 수 있도록 유도하는 게 바람직하고,분양가는 민간부문은 자율화하되 공공택지나 기금지원을 받는 공공부문은 분양가 규제를 강화해야 한다고 국토연구원은 제안했다.

하지만 청약제도가 폐지될 경우 기존 가입자들의 집단 반발과 함께 청약경쟁이 또다시 과열되는 등 부작용도 만만치 않을 것으로 예상되고 있어 신중한 접근이 요구되고 있다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com