'주택시장이 대세하락 국면에 진입했나.' '10ㆍ29 부동산안정종합대책' 이후 서울 강남권을 중심으로 아파트값이 크게 떨어지자 대세하락 여부에 대한 논란이 분분하다. 대세 하락이 시작됐다면 다주택보유자나 대출을 끼고 집을 산 투자자들은 손익 계산을 따져 주택 매도 시기를 최대한 빨리 결정해야 한다. 또 내집 마련을 준비 중인 실수요자들도 굳이 서둘러 주택 매입에 나설 필요가 없게 된다. 이에 따라 집값 대세하락 여부에 대한 일반인들의 관심이 어느 때보다 높아지고 있다. 일부 전문가들은 이미 대세하락이 시작됐다는 단정적인 전망을 내놓고 있는 반면 다른 전문가들은 지속적인 공급확대책이 확보되지 않으면 시장은 1∼2년 뒤 다시 불안해질 수 있다며 대세하락론에 동의하지 않고 있다. 업계 관계자들도 전문가들과 마찬가지로 '대세하락론'과 '일시적 조정론'으로 의견이 나뉘어져 있다. LG경제연구원의 김성식 연구위원은 5일 집값이 대세하락 국면에 들어갔다는 진단을 내놨다. 그 근거로는 우선 공급과잉 국면이 시작됐다는 점을 들고 있다. 최근 2001∼2003년까지 3년동안 연평균 주택공급물량(78만호)은 과거 2백만호 건설 당시보다도 많아 공급물량이 모두 입주하는 2005년까지 가격은 떨어질 수밖에 없다는 분석이다. 또 그 이후에는 판교 등 수도권 신도시 추가건설, 행정수도 이전 가시화 등으로 서울 공동화 우려가 확산되면서 주택시장이 안정국면을 이어갈 것이란 전망이다. 실물경기의 침체도 2004년 상반기까지 주택시장에 악영향을 미칠 것으로 김 연구위원은 예상했다. 또 전세가격 하락과 금리 상승 등 금융여건 변화, 참여정부의 실수요 위주 주택정책 등도 대세하락의 요인으로 꼽았다. 그러나 반론도 만만치 않다. 일부에서 공급과잉 국면에 접어들었다고 보고 있지만 정부 주택공급 총량 통계에 포함된 다세대 주상복합 오피스텔 등은 아파트의 대체재가 될 수 없어 근본적인 공급 부족현상이 해소됐다고 보기 어렵다는 시각이다. 실제 건교부 산하 국토연구원도 수도권에서 향후 10년간 2백41만가구가 추가로 필요하다며 공급부족을 시인했다. 공급부족 문제가 가장 심각한 서울에선 최근 2년동안 동시분양을 통한 일반분양 물량이 전년대비 절반으로 줄어들고 있다. 따라서 세금대책의 약발이 떨어지는 1∼2년 뒤에는 집값이 다시 들썩일 공산이 크다는 의견이다. 주택산업연구원의 장성수 박사는 "'10ㆍ29 대책' 이후 주택시장이 안정됨으로써 정부는 주택가격과 주택시장의 안정을 위해 종합적인 대책을 마련할 수 있는 시간을 벌게 됐다"며 "정부는 이 시간을 잘 활용해 근본적인 공급부족 해결책을 단계적으로 추진해야 한다"고 강조했다. 조성근 기자 truth@hankyung.com