서울 양평동에 사는 K씨는 지난 97년 강원 태백시 소재 땅 1천평을 평당 5만원에 매입했다. 2차선 도로변에 붙은 야트막한 임야였다. 믿을 만한 사람이 소개하는 물건이어서 현장을 가보지도 않고 사들였다. 그러나 잔금을 치른 후 현장에 가보고 나서야 K씨는 자신이 사기당한 것을 알았다. 자신이 산 땅은 인근 마을 주민들이 공동묘지로 사용하는 땅이었다. 묘지가 있는 땅에 대한 투자는 각별히 조심해야 한다. 땅 소유주라고 하더라도 묘지를 임의로 개장·이장할 수 없는 '분묘기지권'이라는 권리가 존재하기 때문이다. 분묘기지권이 성립하는 경우는 △토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하였거나 △토지 소유자의 승낙을 얻지 못했다면 분묘 설치 후 20년간 평온·공연하게 점유했거나 △자신의 토지에 분묘를 설치한 후 타인에게 토지를 처분하며 분묘에 관한 특별한 특약을 맺지 않은 경우 등이다. 때문에 임야를 살 때는 반드시 현장에 가봐야 한다. 만약 묘지가 있다면 이장 가능 여부를 점검해야 한다. 이장 가능 여부를 판단하는 기준은 분묘기지권 성립 여부다. 다행히 분묘기지권이 성립하지 않는 묘지라면 처리는 간단하다. 매도·매수자 중 누가 이장비를 부담할 것인지를 정하기만 하면 된다. 이때 이장 비용에 대한 내용은 계약서상에 반드시 특약사항으로 기록해두는 것이 좋다. 땅 매도자가 이장을 책임지는 조건부 계약을 맺는 것도 방법이다. 통상 이장 비용은 기당 3백만원 안팎이다. 불행하게도 분묘기지권이 존재하면 땅 매입을 재고해야 한다. 분묘기지권자와 이장 협상이 가능하다면 다행이지만 그렇지 않다면 매입을 재고하는 것이 좋다. 특히 당장 개발에 들어가야 하는 경우는 더욱 그렇다. 그렇다면 어떻게 분묘기지권 존재 여부를 확인할 수 있을까. 토지 전문가들은 마을 주민들에게 탐문해보거나 묘지 상태를 보면 거의 1백% 정확하게 분묘기지권 존재 여부를 알 수 있다고 말한다. 도움말 진명기 JMK플래닝 대표 (02)2040-6781 조성근 기자 truth@hankyung.com