올 3월부터 모기지론이 도입된다. 미국 등에선 일반화된 대출형태이지만 우리나라에선 처음 선보이는 장기주택저당대출 방식이다. 모기지론은 오는 3월1일 설립되는 한국주택금융공사의 주택채권담보부증권(MBS) 발행을 바탕으로 이뤄진다. 고객이 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌리면 은행은 담보대출(채권)을 공사에 넘겨 유동화(투자자 매각)하는 구조이기 때문에 장기 고정금리를 적용하는 점이 특징이다. ◆모기지론 어떻게 받나=모기지론은 집값의 30%만 있으면 나머지 금액을 주택을 담보로 대출해주는 방식이다. 대출만기는 15∼20년으로 장기상품이다. 3개월 양도성예금증서(CD) 연동금리를 적용하는 시중은행의 일반 대출과 달리 고정금리를 적용하는 점이 가장 큰 특징이다. 금리가 아직 결정되지 않았지만 현재 추세라면 연 6.8% 안팎이 될 것으로 보인다. 예를 들어 시가 2억원짜리 30평형대 아파트를 모기지론으로 구입할 경우 6천만원만 갖고 있으면 은행에서 1억4천만원을 대출받을 수 있다. 20년 장기로 받는다면 매달 원리금으로 1백만여원씩 갚아나가면 된다. 현재 서울 등 투기과열지역에서 3년 만기 주택담보대출을 받을 경우 6천만∼7천만원밖에 빌릴 수 없지만 모기지론을 이용하면 이보다 두 배 이상 더 빌릴 수 있다. 무주택자 또는 1가구1주택자만 빌릴 수 있다. 6억원 이상 고가주택의 경우 담보로 맡길 수 없다. 대출금액은 최고 2억원이다. 원리금의 월 상환규모가 소득의 3분의1 이하여야 한다. ◆기회비용 잘 따져야=모기지론은 금리상승 위험을 피할 수 있는데다 소득공제 혜택을 감안할 경우 금리도 연 5%대로 떨어지기 때문에 무주택자가 집 장만할 때 유용하다. 하지만 근로자서민 주택구입자금대출 등 정부 정책대출을 받을 수 있는지 우선 따져보고 난 뒤 이용하는 게 좋다. 집을 구입할 때 기회비용도 잘 계산해봐야 한다. 매년 지불하는 대출금리만큼 집값이 오르지 않으면 오히려 손해가 나기 때문이다. 예를 들어 연리 6%로 20년간 1억5천만원의 대출을 받아 2억2천만원짜리(자기 돈 7천만원 합산) 집을 산다고 가정하자. 이 경우 집값이 매년 1천1백80만원씩 줄곧 올라야 손해가 나지 않게 된다. 이는 현금 7천만원에 대한 은행 예금이자(연 4% 가정) 2백80만원과 연간 대출이자 9백만원의 기회비용을 감안한 계산이다. 또 자영업자의 경우 모기지론을 이용하더라도 소득공제 혜택을 받을 수 없다는 점도 감안할 필요가 있다. 향후 금리변화에 따라 상대적으로 손해를 볼 수도 있다. 시중금리가 전반적으로 떨어진다면 고정금리를 적용하는 모기지론이 오히려 애물단지가 될 수도 있기 때문이다. 조재길 기자 road@hankyung.com