정부가 4일 발표한 토지시장 안정대책은 불법·편법적인 가수요 억제에 상당한 기여를 할 것으로 보인다. 그러나 정상적인 절차를 밟는 투자는 막을 수 없어 한계가 있다는 지적이다. ◆거래 위축 전망 토지 전문가들은 일단 토지시장의 거래가 크게 위축될 것으로 보고 있다. 무엇보다 토지투기지역 확대가 그런 효과를 낼 것으로 예상하고 있다. 양도소득세가 실거래가로 부과되면 세금부담을 느낀 투자자들이 자유롭게 거래를 하지 못할 공산이 크기 때문이다. 특히 매도측이 팔짱을 끼게 된다. 토지 보유자 중 상당수는 10년 이상 중장기적으로 보유한 사람이 많아 매도를 하게 되면 많은 세금을 내야하기 때문이다. 사는 사람 입장에서도 세금 내고 나면 남는게 별로 없다는 생각을 가지게 된다. JMK플래닝의 진명기 대표는 "신도시로 개발되는 김포지역의 경우도 지난해 8월 토지투기지역으로 지정된 이후 호가 상승이 멈추고 거래가 끊겼다"며 "새로 토지투기지역으로 지정되는 지역에서도 이같은 현상이 일어날 것으로 예상된다"고 말했다. 또 매입 후 6개월∼1년간 전매금지 및 불법활동에 대한 감시강화는 기획형 부동산 등 단기매매자들의 활동에 제동을 걸 전망이다. 이들은 토지거래허가를 얻어 땅을 매입한 뒤 즉시 잘게 쪼개 개미투자자들에게 몇배씩 웃돈을 붙여 되파는 수법을 쓰고 있지만 더 이상 그런 활동을 할 수 없게 됐다. 다운계약서작성 및 인정거래 등 불법거래도 상당부분 줄어들 전망이다. 토지시장에선 실거래가보다 낮게 계약서를 꾸미는 것이 일반화돼 있다. 그러나 다운계약서를 써주면 향후 자신이 토지를 매각할 때 이전 사람 세금까지 덤터기를 쓰게 되는 만큼 매수인측이 다운계약서에 응하지 않게 된다. 실거래 과세의 영향으로 중개업자가 매도가에 일정정도 붙여서 매수자에게 넘기는 이른바 '인정작업'도 위축될 전망이다. ◆가격 상승세 진정될 듯 토지 전문가들은 가수요자들의 활동이 잦아들면서 가격도 진정세를 보일 것으로 보고 있다. 그러나 가격이 크게 떨어지지는 않을 것으로 보는 견해가 우세하다. 부동산개발컨설팅의 강경래 사장은 "토지 투자자 중에는 개발지에 중·장기적으로 돈을 묻어두려는 진정한 투자자도 많다"며 "토지거래허가 등 토지관련 규제가 이런 이들의 건전한 투자행위까지는 규제할 수 없어 가격이 떨어질 가능성은 낮다"고 지적했다. 고준석 신한은행 부동산재테크 팀장도 "저금리 상황이 지속되고 있는 데다 정부가 신국토구상,신행정수도이전,군사시설보호구역해제 등을 잇따라 발표해 땅값이 오를 수밖에 없는 상황을 만들고 있어 가격억제 효과는 단기간에 끝날 가능성이 높다"고 내다봤다. 조성근 기자 truth@hankyung.com