내집마련의 꿈…맞춤형 대출상품으로 이룬다
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이사철이 돌아오고 있지만 '돈 빌려 집 사기'는 갈수록 어려워지고 있다.
'10ㆍ29 부동산대책' 이후 은행들이 주택담보대출 한도를 일괄적으로 줄인 것이 가장 큰 요인이다.
대출금리도 올들어서는 다소 떨어졌지만 언제 다시 상승세로 돌아설지 모른다.
이사철이 다가오고 있는데다 집값마저 다시 들썩이는 기미를 보이고 있어 실수요자들은 마음이 급할 수밖에 없다.
재테크 전문가들은 "상황이 어려울 때일수록 내게 맞는 대출상품을 고르는 것이 중요하다"고 말한다.
자신의 소득과 자금상환 능력에 맞는 대출상품을 선택해야 한다는 얘기다.
특히 "올해부터 판매되는 모기지론에 관심을 가져볼 필요가 있다"는게 서춘수 조흥은행 재테크 팀장의 조언이다.
내게 맞는 대출상품을 고르는 요령을 단계별로 소개한다.
◆ 연소득 3천만원 이하 근로자 =대출상품 가운데 금리와 기간면에서 가장 유리한 상품은 '근로자서민 주택구입자금대출'이다.
이 상품의 금리는 연 6%, 만기는 최장 20년이다.
하지만 이 상품은 아무나 이용할 수 없다.
조건이 좋은 만큼 대출자격도 까다롭다.
대출을 받기 위해선 6개월 이상 무주택 세대주면서 연소득 3천만원(본봉 기준) 이하인 근로자여야 한다.
대출한도는 집값의 70%(최고 1억원)까지다.
대출금을 갚는 방법은 1년 거치 19년 상환, 또는 3년 거치 17년 상환 가운데 하나를 선택하면 된다.
거치란 원금은 빼고 이자만 갚는 기간을 말한다.
분양받은 아파트를 담보로 맡길 때는 입주 전까지 중도금 형식으로도 빌릴 수 있다.
대출이자는 정부정책에 따라 1년에 한 번 정도 바뀐다.
◆ 최대 2억원이 필요한 무주택자 =연소득이 3천만원을 초과, 근로자 서민 주택구입자금대출을 이용할 수 없다면 올 3월부터 시행되는 모기지론에 관심을 가져볼 만하다.
모기지론을 이용하면 집값의 30%만 갖고 나머지 70%는 장기대출을 받아 집을 사는 데 쓸 수 있다.
모기지론 신청자격은 만 20세 이상인 무주택자다.
단 1가구1주택 소유자의 경우 일정 기간 내에 기존 주택을 파는 조건으로 이용할 수 있다.
이미 받은 대출을 모기지론으로 '갈아타는 것'도 가능하다.
모기지론의 장점은 장기간 큰 금액을 빌릴 수 있다는 점이다.
대출한도는 최대 2억원(집값의 70%)이다.
단 6억원이 넘는 고가주택은 모기지론 대상에서 제외된다.
이밖에 모기지론은 고정금리(연 7% 내외로 예상됨)가 적용돼 시중금리가 아무리 올라가도 이자부담이 커지지 않는다.
반대로 시중금리 하락에 따른 이자감소 혜택은 기대할 수 없다.
모기지론을 받을 때는 자신의 소득수준을 감안해야만 한다.
매달 대출 상환액이 월평균 소득의 3분의 1을 넘어서는 안 된다.
예컨대 1억원을 20년간 빌리기 위해선 연소득이 3천만원 정도는 돼야 한다.
또 모기지론은 기존 주택을 구입할 때만 쓸 수 있다.
다시 말해 분양권을 산 후 중도금을 치르기 위해서 모기지론을 이용할 수는 없다.
◆ 단기간 싸게 빌리려는 다주택자 =근로자서민 주택구입자금대출과 모기지론은 대출자격이 까다로운게 단점이다.
이에 비해 시중은행들이 판매하는 주택구입자금대출은 자격제한이 없다.
또 3년 이내로 빌릴 수 있으며 상환방법도 다양하다.
즉 이자만 내다가 대출금을 만기일에 갚거나(만기일시상환) 매달 이자와 원금을 나눠서 갚아 나갈 수 있다(원리금균등 분할상환).
하지만 시중은행들이 취급하는 주택구입자금대출은 대출한도가 낮은게 단점이다.
투기지역에서 10년 이내로 빌릴 때 대출담보비율(LTV)은 40%로 제한된다.
예컨대 서울에서 2억원짜리 집을 살 때 빌릴 수 있는 돈은 임차보증금을 제외하더라도 8천만원 이하다.
금리면에서 시중은행의 주택구입자금대출은 근로자서민 주택구입자금대출과 모기지론의 중간 정도다.
최근 은행들이 적용하는 3년만기 주택담보대출은 연 5.7∼6.5%.
하지만 모기지론과 근로자서민 주택구입자금 대출은 15년 이상 빌릴 때 소득공제혜택(한도 1천만원)을 받는 점을 감안한다면 모기지론의 실질적인 대출금리가 오히려 낮을 수도 있다.
또 시중은행의 주택구입자금대출은 시중금리(CD금리)에 따라 매달 대출금리가 바뀐다.
시중금리가 상승할 때는 이자부담이 커지는 셈이다.
최철규 기자 gray@hankyung.com