땅 투자의 대상은 농지 아니면 임야다. 이 중 농지는 취득하기가 여간 까다로운게 아니어서 자세히 알아둘 필요가 있다. 도시인들의 농지 취득을 어렵게 하는 요소는 '농지취득자격증명'과 '토지거래허가'다. 먼저 농지취득자격증명을 보자. 우리 헌법은 농민만이 농지를 소유토록 하는 경자유전(耕者有田)의 원칙을 명시하고 있다. 따라서 도시인이 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 농지취득자격증명은 해당 읍·면·동 소재지의 농지위원 두 명이 '이 사람은 농사를 지을 사람'이라고 확인해 주는 것이다. 농지위원은 주로 해당 지역 이장 또는 반장이 맡고 있다. 증명을 받기 위해서는 '1년에 30일 이상 농사를 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다'는 내용이 적힌 농지매매취득신청서에 서명날인을 하면 된다. 그런데 투자 목적으로 땅을 사는 사람들도 어렵지 않게 농지취득자격증명을 받고 있어 이 제도의 보완이 시급한 실정이다. 땅투기가 심한 지역에 가보면 부동산중개업소들이 알아서 농지취득자격증명을 받아주고 있다. 다음은 토지거래허가제다. 이는 투기를 막기 위해 일정 규모 이상의 토지를 취득할 때 시·군·구청의 허가를 받도록 하는 제도다. 비도시지역에선 농지는 3백평(1천㎡),임야는 6백평(2천㎡)을 넘으면 허가를 받아 거래해야 한다. 현재 수도권과 충청권 대부분지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 땅 투기자들은 거래허가를 받기 위해 다양한 편법을 쓰고 있어 문제가 되고 있다. 해당 지역에서 6개월 이상 살면 합법적으로 토지거래허가를 받을 수 있어 위장전입을 하는 사례가 대표적이다. 또 매매를 증여로 위장하기도 한다. 이 때 증여세를 부담해야 하지만 증여세는 공시지가를 기준으로 내기 때문에 큰 부담이 안되는 경우가 많다. 현지인 명의로 땅을 산 뒤 그 땅에 근저당을 설정하거나 처분금지가처분신청 및 가압류 등을 걸어 놓는 것도 전문 투기꾼들이 즐겨 쓰는 수법이다. 도움말:진명기 JMK플래닝 대표 (02)2040-6781 조성근 기자 truth@hankyung.com