지난해 발표된 '10·29 부동산종합대책' 이후 서울 강남권 아파트시장이 실수요자 위주로 재편되면서 이전과는 다른 가격 형성 양상을 보이고 있다.


대형평형일수록 평당가격이 비싸지고 로열층과 비로열층간 가격격차도 더욱 벌어지고 있다.


같은 동네 아파트라도 평당가격이 두배 이상 벌어지는 기현상도 나타나고 있다.


◆아파트 매입자 모두 실수요자


요즘 강남권 아파트를 사는 사람은 1백% 실수요자다.


투기목적으로 아파트를 사봐야 세금빼고 나면 남는 것이 없기 때문에 실수요자들만 간간이 아파트를 매입하고 있다.


강남구 개포동 에이스공인 관계자는 "세금 부담으로 가수요자들은 전부 땅이나 상가로 이동했다"며 "간혹 나타나는 가수요자들의 작은 입질에도 호가가 수천만원씩 오르는 것으로 봐서 강남 집값은 확실히 바닥을 친 것으로 보인다"고 말했다.


◆극심한 동별·단지별·층별 차별화 전개


강한 구매력을 가진 실수요자들이 시장을 주도하면서 강남권 아파트시장에서 극심한 가격 차별화 현상이 나타나고 있다.


우선 같은 동네에서도 가격 차별화 현상이 나타나고 있다.


삼성동을 예로 들면 오는 5월께 입주하는 아이파크는 평당 4천만원에도 매물을 찾기 힘든 반면 아이파크 주변의 풍림 삼부 등 다른 아파트는 평당 1천3백만∼1천5백만원선에 그치고 있다.


같은 단지 내에서도 중소형 평형과 중대형 평형의 가격 격차가 벌어지고 있다.


도곡동 도곡주공1차 26평형 분양권값은 5억2천만원으로 평당 2천만원선이다.


이에 반해 43평형 분양권값은 13억원(평당 3천23만원)을 기록하고 있다.


평당가격이 1천만원 이상 벌어지고 있는 셈이다.


같은 평형대도 로열층이냐 비로열층이냐에 따라 커다란 가격 차이를 보이고 있다.


도곡주공1차 43평형의 경우 로열층은 13억원까지 거래되지만 비로열층은 10억원선에 그치고 있다.


이런 현상 때문에 40평형대 로열층 가격이 50평형대 비로열층 가격과 비슷해지고 있다.


대치동 동부센트레빌 53평형 비로열층 값은 14억7천만원으로 45평형 로열층가격(14억5천만원)과 비슷하다.


◆새 추세에 순응하는 전략 필요


강남권에 내집을 마련하려는 실수요자들은 새로운 추세에 순응할 필요가 있다고 부동산 전문가들은 지적한다.


가능하면 인기있는 아파트의 로열층을 공략하라는 주문이다.


이런 아파트들이 가격 상승을 주도하고 환금성도 뛰어나기 때문이다.


또 사업승인이 난 저밀도지구 아파트나 입주를 1∼3년 앞둔 대단지 분양권을 공략하는 것도 바람직하다.


이들은 기존 아파트시세의 90% 수준을 형성하고 있는 경우가 많아 금융비용을 감안하더라도 기존 아파트를 사는 것보다 저렴하다.


조성근 기자 truth@hankyung.com

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