아파트 한 채를 오롯이 내 집으로 만들기 위해 소비자가 치르는 '분양가'는 △집 지을 터를 사고(토지비) △집을 꾸민 뒤(건축비) △각종 인허가ㆍ세금ㆍ은행이자 등(일반경비)과 △주택업체의 이익(마진)을 더해 정해진다. 이렇게 정해진 분양가는 시장가격으로 자리잡아야 한다. 그러나 국내에서는 그동안 극심한 주택 수급 불균형으로 인해 분양가와 실제 집값 사이에 커다란 격차가 있었다. 지난 77년부터 98년 초까지 정부가 분양가를 규제하던 시절에는 분양가와 실제 시장가격의 차이에서 발생하는 분양이익은 고스란히 소비자의 몫이 됐다. 정부는 투기 바람이 불던 지난 77년 지방자치단체 행정지도로 전용면적 25.7평을 넘는 아파트는 평당 1백34만원,그 이하는 1백26만8천원을 넘지 못하게 하는 '분양 상한가 규제' 방식을 도입했다. 지난 89년까지 10년 넘게 지속돼온 이 제도는 89년 11월 '분양가 원가연동제'로 바뀌었다. 이 시절 주택업체들은 정부가 제시한 금액 이상으로 분양가를 받지 못했다. 이러다 보니 대부분의 이익(시세차익)이 사실상 소비자들에게 돌아갔다. 하지만 지난 95년부터 단계적으로 시작된 '분양가 자율화'가 99년 1월 '전면 자율화'로 확대되면서 이같은 상황은 급변하기 시작한다. 분양이익을 가져가는 주체가 소비자에서 '주택업체(시행ㆍ시공사)'로 바뀌었다. 이때부터 주택업체들은 주변 시세나 2∼3년(입주시점) 후의 예상가격을 기준으로 분양가를 정하기 시작했고, 결국 분양가 상승→분양권값 급등→기존 집값 급등→분양가 재상승의 악순환이 최근까지 되풀이됐다.