정부가 지난달 10일 발표한 부동산시장 안정대책의 내용들 가운데 전문가들의 이목을 집중시켰던 것 가운데 하나가 '부동산 간접투자의 활성화' 방침이었다. "정부가 부동산값을 어느정도 안정시키면서 부동자금의 '물꼬'를 터줄 수 있는 묘수를 찾아냈다"는 게 전문가들의 평가다. 이에 따라 새로운 자산운용업법이 시행되는 다음 달부터는 한동안 정체양상을 보였던 부동산 간접투자가 다시 활기를 띌 것으로 보인다. 부동산투자회사법에 따라 지난 2001년부터 운영돼 온 회사형리츠(일반리츠,CR리츠) 이외에 자산운영법에 의해 운영되는 신탁형리츠(부동산 펀드)가 새롭게 선보일 예정이기 때문이다. ◆부동산 펀드,회사형 리츠와 어떤 점이 다른가 부동산 펀드는 최소 자본금(회사형은 5백억원)에 대한 규제가 없기 때문에 10억원 단위의 소규모 자본으로도 상품을 선보일 수 있다. 현물출자도 가능하다. 때문에 토지를 가지고 있는 사람이 펀드에 참가할 수 있다. 차입과 대여가 가능한 점도 회사형 리츠와 다른 점이다. 순자산의 2배까지 돈을 빌려올 수 있고 아파트 사업에 대출도 할 수 있다. 요컨대 현재 금융권에서 이뤄지고 있는 부동산투자신탁이나 투자금융(프로젝트 파이낸싱)을 신탁형 리츠도 할 수 있는 것이다. 신탁형 리츠는 자산운용에 대한 규제가 심하지 않기 때문에 회사형 리츠에 비해 운용 폭이 넓어질 가능성이 높다. "재간접투자펀드 전환용간접투자펀드 등을 활용해 펀드의 형태를 다양화할 수 있다"는 게 전문가들의 설명이다. 하지만 신탁형 리츠는 투자기간동안 환매가 금지되기 때문에 투자자 입장에서는 환금성이 떨어지는 단점이 있다. ◆안정적인 수익이 강점 부동산 펀드 뿐 아니라 회사형 리츠 등 부동산 간접투자상품의 최대 강점으로는 안정적인 수익률이 꼽힌다. 이들은 공실률이 비교적 낮아 수익성이 담보되는 것으로 평가받는 강남권 빌딩 등에 집중 투자하기 때문에 연 7∼8%대의 수익을 올릴 수 있는 것으로 알려져 있다. 실제로 자본금 1천3백30억원으로 출발한 국내 최대 규모의 코크렙리츠1호는 첫 배당에서 10.25%의 수익률을 올린 데 이어 작년 6월 두번째 배당 때는 8.76%의 수익률을 기록하기도 했다. ◆운영자의 능력과 부동산 경기침체가 변수 부동산 전문가들은 부동산 간접투자가 활성화되는 데 가장 큰 변수로 자산운영 주체의 능력과 부동산 경기침체 등을 꼽는다. 부동산 간접투자를 운영하는 주체가 대부분 금융회사들이기 때문에 부동산 시장에 대한 이해가 떨어질 수 있다는 게 전문가들의 지적이다. 또 경기침체가 장기화될 경우 간접투자의 '타깃'이 되고 있는 대형 빌딩들의 공실률이 높아지면서 수익성이 떨어질 가능성도 있다. 신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 "부동산 경기가 불확실함에도 불구하고 안정성이 보장되는 부동산 상품들은 분명히 존재한다"며 "따라서 간접투자 상품의 수익성을 극대화할 수 있는 운영주체를 골라내는 게 수익성 확보의 관건이 될 것"이라고 전망했다. ◆부동산 펀드 봇물 이룰듯 거래소시장에 상장돼 있는 일반 및 CR리츠 회사 이외에도 다음달부터는 다양한 부동산 펀드들이 선보일 전망이다. 한국투자신탁운용과 미래에셋 맵스자산운용,삼성투자신탁운용 등이 펀드 설립에 착수해 이르면 4월 말께 부동산펀드1호 상품을 선보일 계획이다. 맵스자산운용은 특히 최근 4명의 부동산금융 및 자산관리 전문가를 영입하고 올해 가장 큰 규모로 부동산펀드 상품을 선보일 방침이다. 4월 말 출시를 목표로 준비 중이며 서울 및 수도권 아파트 개발사업에 프로젝트 파이낸싱 방식으로 자금을 지원해주고 이에 따른 이익을 투자자에게 배분해주는 상품을 검토 중이다. 한국투자신탁운용은 서울 도심권과 강남 테헤란로 일대 빌딩에 투자하는 부동산펀드 상품을 준비 중이다. 한투운용 서현우 상품개발팀장은 "부동산펀드1호 상품으로는 안정적인 수익이 가능한 빌딩 투자가 바람직하다고 본다"며 "도심 및 테헤란로 일대 역세권에서 매입가격 5백억∼7백억원,공실률 3% 이하인 빌딩 위주로 투자대상을 찾고 있다"고 말했다. 송종현 기자 scream@hankyung.com