정부의 규제조치 발표 이후 펜션(고급형 민박)시장이 빠르게 얼어붙고 있다.

12일 업계에 따르면 강원도 일대에서 분양 중인 펜션단지에 투자자들의 발길이 뚝 끊긴 가운데 일부에서는 계약해지 사태가 잇따르는 등 충격파가 갈수록 증폭되고 있다.

이런 가운데 일부 업체들은 기존 분양방식 대신 지분제 투자를 검토하거나 향후 공급위축이 가져올 객실가동률 상승효과를 계산하는 등 대책마련에 분주한 모습이다.

◆계약해지 속출

투자문의를 해오거나 계약을 목전에 뒀던 투자자들의 발길이 뚝 끊겼다.

강원도 휘닉스파크 인근에서 8개동 규모의 펜션을 운영중인 M사는 3채를 후분양방식으로 분양할 예정이었으나 정부의 발표 이후 계획을 접었다.

이 회사 관계자는 "건축이 끝난 상태라 투자자들의 답사 후 계약성사를 기대했으나 이젠 물건너간 상태"라며 "분양을 연기하고 당분간 시장변화를 지켜볼 계획"이라고 말했다.

평창군 무이리 인근에서 1백90실 규모의 대단지 펜션을 조성하려던 N사는 아예 공개분양을 포기했다.

이 회사는 이미 분양을 마친 50실의 투자자 가운데 계약을 해지하겠다는 사람이 늘고 있어 골머리를 앓고 있다.

회사 관계자는 "시장상황이 워낙 불투명해 계약해지 투자자들을 설득하기가 쉽지 않다"며 "현재로서는 공개분양을 철회하는 수 밖에 없다"고 토로했다.

◆지분제 투자방식 등 모색

일부 업체는 기존 투자자를 주주로 참여시키는 지분제 투자방식을 검토하고 있다.

주주로 참여할 경우 투자자들이 일일이 숙박업으로 등록하지 않아도 되기 때문이다.

P업체 관계자는 "기존 투자자를 주주로 전환할 경우 개발업체가 숙박업 등록을 한 후 펜션단지 전체의 위탁관리를 맡으면 된다"며 "투자자들에게 지분으로 전환하는 방법을 설득할 계획"이라고 털어놨다.

하지만 투자자들의 이해관계가 제각기 달라 지분제 전환이 쉽지만은 않을 것이라는 게 전문가들의 시각이다.

JMK플래닝의 김영태 차장은 "지분제 참여는 리스크측면에서 분양자에게 오히려 더 큰 부담이 될 수 있다"며 "게다가 선례가 없기 때문에 성공여부는 두고봐야 할 것 같다"고 말했다.

◆전화위복 점치기도

시장이 급속도로 냉각되고 있지만 일부에서는 이번 규제조치가 오히려 전화위복이 될 수도 있다는 입장이다.

이번 규제로 펜션의 공급량은 크게 줄어드는 반면 주 5일 근무제 시행으로 수요는 증가할 것이라는 분석 때문이다.

기존 펜션단지의 객실가동률이 크게 올라갈 것이라는 기대다.

실제로 20평형대 펜션의 경우 객실가동률이 5%씩 증가하면 수익률이 1%씩 상승하는 효가를 가져온다.

연간 객실가동률 40%인 분양가 1억원(21평)대 펜션의 수익률은 이전까지는 통상 12%(연간 1천2백만원)선이었다.

하지만 정식 숙박업소로 등록할 경우 약 9%의 소득세를 내야한다.

단순경비(14.9%)와 각종 소득공제(3인가족 기준 투자자)를 감안할때 실제 과세대상 금액은 7백60만원선으로 투자자는 연간 약 70만원의 소득세를 내야한다.

그러나 공급위축이 객실가동률 효과를 가져올 경우 소득세로 인한 손실부분을 만회할 수도 있다는 예상이다.

김형호 기자 chsan@hankyung.com