[아파트 기준시가 인상] (세금 얼마나) 성동구 32평 양도세 3배 늘어
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국세청이 28일 전국 아파트와 연립주택의 기준시가를 평균 6.7% 인상함에 따라 아파트 등 공동주택 거래에 따른 양도소득세와 증여 및 상속세 부담이 최대 3배까지 늘어날 것으로 전망된다.
그러나 투기지역내 아파트나 고가주택을 거래할 때는 실거래가를 기준으로 과세되기 때문에 기준시가 인상에 영향을 받지 않는다.
◆ 성동구 32평형 A아파트 팔면
이 아파트는 이번 고시직전까지 기준시가가 1억7천2백만원이었다.
2002년 4월(당시 기준시가 1억3천3백만원)에 이 아파트를 산 사람이 다음달에 판다고 할 경우 양도소득을 직전 기준시가로 셈하면 3천5백1만원이었다.
여기서 양도소득 공제 2백50만원을 제하면 과세표준은 3천2백51만원이 나온다.
18%의 세율을 적용하면 양도세는 4백95만1천8백원이 부과된다는 계산이다.
그러나 이번에 기준시가가 2억1천만원으로 올랐기 때문에 양도소득은 7천3백1만원으로, 과표는 7천51만원으로 각각 늘어나게 된다.
소득액이 4천만원을 넘으면 세율이 27%가 적용되기 때문에 양도세는 직전고시때와 비교하면 세 배에 가까운 1천4백53만7천7백만원으로 늘어난다.
◆ 인천시 연수구 48평형 B아파트를 팔 때
이 아파트의 기준시가는 2억2천5백만원에서 이번에 2억6천5백만원으로 4천만원 올랐다.
2002년 4월 취득한 사람이 다음달 양도할 경우 세금은 새로 고시되기 전에 비해 두배이상 올라간다.
직전고시된 기준시가에서 취득당시 기준시가(1억6천4백만원)를 빼고 취득가액의 3%인 필요경비를 빼면 양도소득은 5천6백8만원에 불과하다.
그러나 새로 고시된 기준시가를 적용하면 양도소득이 9천6백8만원으로 늘어나고 과세표준도 5천3백58만원에서 9천3백58만원으로 증가한다.
8천만원 초과분에 대해서는 세율 36%가 적용되기 때문에 양도소득세는 당초 9백96만6천6백원에서 2천1백98만8천8백원으로 1백20%나 늘어나게 된다.
◆ 강남구 1백2평형 C아파트를 아들에게 증여할 때
상속 증여세는 시가를 기준으로 부담해야 하는 것이 원칙이다.
그러나 실제 시가를 확인할 수 없을 경우 기준시가를 바탕으로 증여세가 부과된다.
이 아파트의 기준시가는 직전 고시당시 21억6천만원이었다.
여기서 증여재산 공제 3천만원을 빼면 과세표준은 21억3천만원이 나온다.
여기에 세율 40%를 적용하고 누진공제액 1억6천만원을 제하면 지난달 증여했을 경우 6억9천2백만원의 증여세를 물면 됐다.
그러나 이번 고시에서 기준시가가 27억원으로 고시됐기 때문에 과세표준은 26억7천만원으로 올라 세금이 직전고시 당시보다 2억1천6백만원 늘어난 9억8백만원에 이르게 된다.
김용준 기자 junyk@hankyung.com