선진국 '부동산펀드 시장' 뜬다

선진국 시장에서 부동산투자신탁(리츠ㆍREITs)이 급성장하고 있다.

미국에서는 3년간 수익률이 49.5%를 기록했고, 일본에서는 향후 3년 안에 시장규모가 두 배 커질 것이라는 전망이 나왔다.

리츠가 최근 몇 년간 저금리에 힘입어 선진국을 중심으로 확실하게 뿌리를 내리고 있는 것이다.

내년에는 선진 7개국중 마지막 미개척 시장이었던 영국에 진출한다.

전문가들은 리츠가 전세계에서 본격적인 시장 성숙기에 진입하게 될 것으로 전망하고 있다.

◆ 미국은 과열, 일본은 성숙 단계 =모건스탠리는 3일,미국 리츠 업계가 최근 3년간 49.5%의 수익률을 올렸다고 집계했다.

S&P500지수가 같은 기간 11.4% 하락한 것과 대조된다.

리츠 상품의 수익률을 추적하는 모건스탠리 리츠 인덱스는 지난 4월중 661.80으로 고점을 찍었다.

금리 인상 전망으로 지난달 중순 급락하기도 했으나 이번주 다시 600선을 회복했다.

니혼게이자이신문 조사에 따르면 일본의 경우 리츠업계 총자산(취득부동산 총액)은 3월말 현재 1조6천억엔을 기록했고, 2007년 3월까지 3조3천억엔으로 두 배 불어날 전망이다.

일본 리츠는 사업승인 3년여 만에 금융상품으로 정착, 업계 시가총액이 1년 전의 2.2배인 1조2천억엔을 돌파했다.

유럽에는 지난해 본격적으로 도입, 프랑스와 벨기에가 각각 연율 5∼6%, 7∼8%의 수익을 내고 있다.

영국 시장은 내년 하반기께 열릴 전망이다.

◆ 배경 =저금리가 주효했다.

미국의 국채 수익률은 최근 2년간 5% 미만이었고, 일본은 여전히 1%가 채 안된다.

주식 시장도 한동안 불안했다.

고수익을 좇아 부동산으로 눈을 돌린 개인투자자, 은행, 연금운영기관들이 찾아낸 시장이 리츠다.

리츠는 주식이나 채권보다 수익이 높고, 부동산을 직접 거래할 필요가 없어 투자 리스크가 분산된다.

유럽에서는 연금을 운영할 만한 투자처를 물색하던 정부가 면세 혜택으로 리츠 회사를 키웠다.

유럽에서는 리츠 회사가 배당금 형식으로 수익을 배분하면 법인세를 내지 않아도 된다.

리츠는 도심 재개발을 촉진시키는 데도 기여한다.

부동산개발 회사들은 개발한 빌딩을 매각해 투자 원금을 빨리 회수하기 위해 리츠 회사를 세웠다.

수입원을 다각화시키려는 은행과 증권사에서도 잇따라 뛰어들고 있다.

◆ 전망 =미국에서는 금리가 단계적으로 오를 것으로 예상되고 있어 리츠 시장이 조정을 받을 가능성이 크다.

3일 리츠 시장 전망을 소개한 인터내셔널 헤럴드트리뷴은 프리미엄이 너무 많이 붙었고 금리 인상이 예상된다는 이유로 미국에서는 기대 수익률을 낮출 필요가 있다고 보도했다.

반면 유럽은 계속 시장이 커질 것이라고 진단했다.

금리가 오르더라도 상승세가 더디고 완만하게 진행될 가능성이 크고, 유럽연합이 확대되면서 국경을 넘은 부동산 투자도 활성화될 것으로 전망되기 때문이다.

일본도 저금리와 10여년 만에 도심 부동산 가격 하락세가 멈췄다는 기대감이 맞물려 리츠에 본격적으로 돈이 몰릴 것으로 예상된다.

정지영 기자 cool@hankyung.com

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< 용어풀이 >

부동산투자신탁(Real Estate Investment Trusts) =부동산 매각이나 임대를 통해 수익을 내는 금융 상품이다.

리츠 회사 주식을 매입하고, 배당금을 받는 형식으로 투자한다.

투자 리스크가 분산되고 취득세ㆍ양도소득세를 직접 내지 않아도 되는게 장점이다.

공급 초과로 임대료가 떨어지면 손해를 볼 수도 있다.