최근 부동산시장 침체조짐에도 불구하고 토지시장에 대한 관심은 식지 않고 있다. 올 들어 주택시장에 대한 정부 규제가 강도 높게 이어지면서 시중 부동자금이 토지시장으로 계속 유입되고 있다. 더욱이 최근 정부가 공기업의 지방이전과 관련, 이전 예정지역에 20여개 안팎의 신도시 건설을 예고하는 등 각종 개발재료가 잇따르고 있어 투자 분위기가 좋아지고 있다. 이러다보니 토지시장 전문가들은 하반기에도 토지투자가 유망할 것으로 보고 있다. 그러나 지역적으로 고평가된 곳도 나오고 있는데다 토지투자에는 함정도 많은 만큼 신중하게 투자처를 골라야 한다고 전문가들은 입을 모았다. ◆ 토지시장 전망 낙관적 전문가들이 토지시장을 낙관적으로 보는 이유는 돈이 갈 데가 없어서다. 고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 "재건축규제 세금인상 등으로 아파트시장에선 더이상 투자가 불가능해졌고 위험한 주식을 할 수도 없는 일"이라며 "은행 PB센터를 이용하는 큰손들은 여전히 토지투자에 높은 관심을 보이고 있다"고 전했다. 이런 상황에서 정부는 땅값이 상승할 수 있는 개발 재료를 계속 쏟아내고 있다. 행정수도이전 공기업이전 그린벨트해제 토지이용규제완화 신도시건설 등 개발재료가 꼬리를 물고 있다. 마침 7월부터 주5일 근무제가 본격적으로 시행되고 남북관계도 급격히 개선될 조짐을 보이고 있다. 한국부동산경제연구소의 정광영 소장은 "투자설명회를 나가 보면 옛날에는 10명 중 1명 정도가 땅에 대해 관심을 나타냈는데 요즘은 10명 중 7명이 땅투자를 원하고 있다"고 말했다. 다만 토지시장이 유망하긴 하지만 지역적으로 고평가된 곳이 많다고 전문가들은 지적한다. JMK플래닝 진명기 사장은 "LG필립스LCD공장이 들어서는 파주시 월롱면에선 논ㆍ밭의 호가가 평당 3백만원을 넘는 경우도 있다"며 "광주광역시 핵심상업지역이 평당 3백50만원 정도인 점을 감안하면 거품이 많다"고 말했다. ◆ 함정도 많다 토지투자 기본원칙은 개발재료를 안고 있어 향후 땅값 상승이 예상되는 곳에 손을 대는 것이다. 따라서 신도시건설 행정수도이전 대기업공장건설 고속도로건설 등의 개발재료가 있는 곳을 찾아 투자에 나서야 한다. 그러나 토지는 다른 어떤 투자상품보다 함정이 많다. 우선 같은 지역이라도 가격이 천차만별이다. 바로 옆에 붙은 땅이라도 도로에 붙은 땅과 그렇지 않은땅, 직사각형으로 잘생긴 땅과 그렇지 않은 땅, 법률적으로 개발이 가능한 땅과 그렇지 않은 땅, 남향인 땅과 동향인 땅 등 다양한 조건에 따라 가격이 제각각이다. 혐오시설이 있는지 여부도 잘 봐야 한다. 화장장 축사 고압선철탑 등이 있는 땅은 대접받기 어렵다. 길이 없는 맹지는 손을 안대는게 좋다. 개발 자체가 불가능해서 투자가치가 없다. 법률적인 검토도 필수다. 현행법상 진흥지역농지 보전산지 그린벨트 문화재보호구역 수변구역 군사시설보호구역 등으로 묶여 있어 개발이 불가능한 땅은 투자하지 않는게 좋다. 현도컨설팅의 임달호 사장은 "땅을 사기 전에 토지이용계획확인서 토지등기부등본 토지대장(임야대장) 등을 발급받아 사전에 법률검토를 해야 한다"고 강조했다. 등기상 나타나지 않는 권리도 점검해야 한다. 예컨대 묘지는 땅주인이라도 함부로 이장할 수 없는 '분묘기지권'이 있을 수 있다. 따라서 묘지가 있으면 반드시 이장 가능 여부를 사전에 확인해야 한다. 조성근 기자 truth@hankyung.com