고령세대의 노후 경제생활을 보장하는 방안으로 역모기지(Reverse Mortgage) 제도가 있다. 역모기지는 집을 담보로 잔여 수명 기간에 매달 생활비를 대출받는 가장 현실적인 노후 보장 수단이 될 수 있다. 주택은 가지고 있으나 일정한 수입원이 없어 생활고를 겪는 이른바 'House Rich,Cash Poor'인 고령세대에게 주택의 소유권이 보장되면서 동시에 생활안정을 꾀하는 고령자 주택정책의 하나다. 역모기지가 도입되면 개인의 자산을 통해 고령자 복지를 확대한다는 점에서 나라의 복지예산 절감효과를 얻을 수 있으며 절감된 예산은 생산적인 부문에 투자할 여력으로 활용될 수 있다. 고령자 입장에서는 현금유동성의 부족으로 주택을 처분해 유동성을 확보해야 하는 상황에서 매각하지 않고 자기집을 활용해 스스로의 능력으로 노후 생활자금을 조달할 수 있게 된다. 또한 계속거주가 보장된다는 점에서 주거가 불안정한 가운데 살아야 하는 입장에서 해방돼 노후의 주거에 대한 불안감을 해소할 수 있는 효과를 얻을 수 있다. 사회 전체적인 입장에서도 상대적으로 작은 규모의 복지 예산으로 노년층의 복지문제를 해결할 수 있으며 재산상속으로 인한 부의 세습을 어느 정도 차단할 수 있어 분배의 형평성을 꾀할 수 있게 된다. 최근에 역모기지를 도입하는 은행과 보험회사 등 민간 금융회사들의 참여가 눈에 띈다. 그러나 이것은 역모기지의 원리를 부분적으로 원용하고 있는 형태다. 이용자의 입장에서 보면 부동산담보대출의 변형된 형태로 만기시까지 대출원리금을 상환하지 못하면 집을 매각해 상환해야 하는 상품으로 일반적인 고령세대가 이용하기에는 문턱이 높은 형태로 운용되고 있다. 이런 형태로 운용되는 민간 금융회사의 역모기지는 이미 10년 전에도 부분적으로 도입됐으나 이용실적이 미미해 사장된 상품이다. 민간에서 시도했던 역모기지가 사장돼 버렸던 원인을 보면 경기침체와 그에 따른 자산가치의 평가저하 등으로 인한 리스크 때문이었다. 역모기지의 운용에 있어 공급자측이 부담하게 되는 3대 리스크는 금리변동,부동산가격변동,고령자의 장수다. 이 중 금리변동과 부동산가격변동 리스크는 금융회사 입장에서는 대처하기 어려운 근본적 리스크이며 고령자의 장수 리스크는 보험을 도입해 분산할 수 있다. 이런 리스크를 포함해 역모기지가 활성화되지 못했던 이유는 다음과 같다. 첫째 역모기지제의 이용 대상자가 고령자이기 때문에 계약 후 비교적 단기간에 의사능력이 상실될 가능성이 높고 그렇게 되면 담보물 재검토나 담보물건의 처분이 곤란해질 수 있다. 둘째 역모기지의 공급주체인 민간금융사는 사업리스크와 3대 리스크로 인해 역모기지의 이용 요건을 높게 설정했다. 셋째 일반대출에서는 만기시까지 순차적으로 원리금이 상환되지만 역모기지는 불특정한 시기(고령자의 사망)에 계약이 해지돼 원리금이 나중에 회수되는 형태이므로,금융사 입장에서는 사업 초기의 막대한 자금부담도 견디기 어려운 부분이다. 넷째 고령자가 자신의 재산을 활용하는 것임에도 불구하고 차후에 발생할지 모르는 상속자와의 트러블을 방지하기 위해 상속자가 되는 자녀의 동의를 요건으로 했다. 다섯번째 담보가치 하락으로 인해 평생 동안 대출받는 것이 보장되지 않는다. 여섯번째 대출 만기시에 대출원리금을 상환하지 못하면 유일한 재산인 주택을 매각해 상환해야 하는 등 고령자 입장에서는 감당하기 어려운 형태로 제도가 운용되고 있기 때문이다. 이렇게 금융사 입장만 고려해서 고령자의 부담을 키우는 것은 역모기지제도를 도입하는 근본 취지에 어긋나고 반대로 금융사에 잠재적인 리스크와 부담만을 강요해 금융사의 수용한계를 넘을 경우 효율적인 제도 도입이 어려워진다. 따라서 금융회사와 고령자가 공감할 수 있는 형태가 바람직하며 그로 인해 파생되는 비용은 정부가 부담하는 공공플랜을 도입할 필요가 있다. yoosj@mokwon.ac.kr