동탄신도시 모델하우스 오픈(25일)을 앞두고 시범단지 동시분양에 참여한 11개업체(8개 블럭)가 친환경소재 첨단디지털시스템 등을 앞세워 치열한 마케팅전에 돌입했다. 그러나 부동산 전문가들은 이런 마감자재보다는 입지를 가장 중요시하라고 조언하고 있다. 그 다음으로 단지배치 및 평면 순으로 비중을 두어 평가하고 이들 조건이 비슷할 경우에 마지막으로 마감자재를 보고 최종 평가를 내리라고 주문했다. ◆입지가 가장 중요 수요자들이 아파트 단지를 선택할 때 가장 중요시해야 할 점은 '입지'라고 전문가들은 입을 모았다. 분당 일산 등 1기 신도시의 경우 같은 신도시 내에서도 마을에 따라 30∼40평형대 가격이 1억∼2억원의 격차를 보이고 있다. 1기 신도시에서는 중앙공원 호수공원 중심상업지역 지하철역 등과 가까운 곳이 가장 높은 가격을 형성하고 있다. 때문에 동탄신도시에서도 이를 염두에 두고 단지별 점수를 매길 필요가 있다. 일단 시범단지 중 동탄신도시 최대의 공원인 센트럴파크와 접하고 있는 곳은 4-4블록의 월드건설·반도종건과 우남종건이다. 5-2블록의 삼성물산 롯데·대동종건 포스코건설 등은 동탄신도시 중심상업지역과 접하고 있다. 업계 관계자는 "환경을 중요시하는 40∼50대라면 공원과 인접한 곳을 택하고 출퇴근 편의성에 가중치를 두는 20∼30대는 중심상업지역 주변을 고르는 것이 좋다"고 말했다. ◆단지 배치도 집값의 주요 변수 입지 비교가 끝났다면 '단지배치'를 살펴야 한다. 구체적으로는 단지모양,향(向),동간거리,녹지율,용적률 등을 평가해야 한다. 단지모양의 경우 일반적으로 일(一)자형→니은(ㄴ)자형→디귿(ㄷ)자형 순으로 점수가 매겨진다. 채광 통풍 전망 사생활보호 등에서 큰 차이점이 있기 때문이다. 향은 당연히 정남향이 좋다. 이어 남남동 남남서 등의 순으로 선호도가 높다. 동간거리는 넓을수록 좋고 녹지공간도 많으면 많을수록 높은 평가를 받는다. 용적률은 낮으면 좋다. 시범단지의 용적률은 2백∼2백20% 수준으로 조금씩 차이가 있다. ◆평면은 바꿀 수 없다는 점에 유념해야 모델하우스에서는 마감자재보다 평면(내부 구조)에 비중을 두고 살펴봐야 한다. 마감자재는 돈만 있으면 교체 가능한 반면 평면은 변경이 불가능한 까닭이다. 당연히 2-베이(전면에 배치되는 거실과 방의 숫자에 따른 분류)보다는 3-베이,3-베이보다는 4-베이가 낫다. 또 마감자재가 플러스옵션 품목인지 아니면 기본사양인지도 따져봐야 한다. 건설사들은 홍보효과를 극대화하기 위해 모델하우스를 최대한 호화롭게 치장한다. 그러나 그 중에선 돈을 추가로 지불해야 하는 옵션 품목이 많다. 조성근 기자 truth@hankyung.com