서울 강남 집값 전망을 놓고 이론 전문가와 실전 전문가가 극과 극의 의견을 내놓았다.

김성식 LG경제연구원 연구위원은 최근 "강남 아파트 불패 신화는 머지않아 소멸될 것"이란 연구보고서를 내놨다.

이에 대해 강남권 아파트 전문 컨설팅업체인 현도컨설팅의 임달호 대표는 "강남 불패 신화는 계속 될 수밖에 없다"는 주장을 펼쳤다.

◆강남 신화 소멸된다

김성식 연구위원은 서울시정개발연구원이 지난 26일 발간한 '서울의 미래를 읽는다'라는 책자에서 강남 아파트 신화의 몰락을 예상했다.

김 연구위원 주장의 주된 근거는 강남 집값에 큰 영향을 미치고 있다는 교육 프리미엄이 거품이라는 것이다.

그는 강남에 살면 내신성적 측면에서 불리할 수밖에 없다고 주장했다.

또 치열해진 조기교육 과정에서 저조한 성적을 보이면 일찌감치 낙오자가 될 수도 있다고 강조했다.

김 연구위원은 강남지역에 살면 명문대학에 갈 확률이 높다는 가설도 타당하지 않다고 지적했다.

강남지역 고등학생의 명문대 진학률이 높은 것은 공교육과 사교육 여건이 좋아서가 아니라 유전적 요인,부모의 교육열,경제력 등에 의해 영향을 받았을 가능성이 높다고 설명했다.

김 연구위원은 또 장기적으로 볼 때 강남 아파트의 투자수익성도 높지 않다고 분석했다.

단기적으로 보면 강남 아파트 수익률이 월등히 높지만 장기적으로 보면 금융자산에 비해 수익률이 낮다는 것이다.

즉 과거 16년 동안(2002년 7월 기준)의 강남 아파트 수익률(2백15%)은 국채 수익률(5백60%) 및 정기예금 수익률(3백32%) 등에 크게 못미쳤다는 지적이다.

따라서 강남 불패 신화는 소멸될 것이라는 게 김 연구위원의 주장이다.

◆강남 불패 계속된다

임달호 현도컨설팅 대표는 강남을 대체할 주거지가 만들어지지 않는 한 강남 불패 신화는 계속될 수밖에 없다고 주장했다.

임 대표 주장의 핵심은 수급 불균형이다.

서울에서 도시기반시설이 잘 갖춰져 있는 곳은 강남권과 목동 등으로 극히 제한적이다.

이런 곳에 진입하려는 수요는 지속적으로 발생하고 있어 강남의 인기는 쉽게 사그라들지 않을 것이라는 전망이다.

게다가 재건축이 사실상 불가능해짐에 따라 강남권의 아파트 공급도 사실상 중단된 상황이다.

수급불균형 현상이 앞으로 더욱 심화할 가능성이 있다.

임 대표는 또 부자들이 반드시 교육 때문에 강남에 사는 것은 아니라고 지적했다.

자녀교육을 끝낸 사람들도 한번 강남에 들어오면 빠져나가지 않는 게 강남의 현실이다.

이는 교육뿐만 아니라 병원 등 뛰어난 도시기반시설이 강남에 몰려있기 때문이다.

임 대표는 내신 측면에서도 강남권 학생들이 크게 불리하지 않다고 주장했다.

내신성적 반영 비율이 높다고 하더라도 내신등급간 점수차가 크지 않아 당락의 결정적인 변수가 되지 않는다고 지적했다.

아파트의 수익성이 국채나 정기예금 수익률에 뒤진다는 주장도 근거가 없다고 임 대표는 강조했다.

김 연구위원은 2002년 7월까지의 수익률을 비교했지만 그 이후 아파트 값이 크게 올랐기 때문에 2004년을 기준으로 하면 수익률이 달라진다는 설명이다.

조성근 기자 truth@hankyung.com