'집값은 떨어진다는데 서울 강남에 아파트 매물이 많지 않은 까닭은.'

부동산경기 침체가 장기화할 조짐을 보이면서 전국에서 아파트 매물이 늘고 있다.

하지만 서울 강남에서는 아직 매물을 찾아보기가 쉽지 않다.

최근 지속적인 하락세를 보이고 있는 강남 재건축아파트 역시 생각보다 매물이 많지 않다.

강남 집주인들이 계속 '보유'를 고집하는 것은 왜일까.

강남 개포주공 1단지 15평형을 2년 전에 매입한 K씨의 사례에서 이유를 찾아볼 수 있다.

K씨는 당시 대출 1억원에 전세 1억원을 끼고 4억원에 매입했다.

1년 전만 해도 6억7천여만원까지 올랐던 이 아파트 시세는 현재 5억3천만원까지 떨어졌다.

단순 계산법으로는 아직 1억3천만원의 차익을 남길 수 있다.

그러나 실제로 계산기를 두드려보면 팔기가 쉽지 않다.

우선 강남은 투기지역이어서 양도세를 실거래가로 내야 한다.

2년 보유한 K씨의 경우 양도세(주민세 포함)가 3천만원가량 나온다.

여기에 집을 사면서 낸 취득·등록세 1천만원,1억원 대출금에 대한 2년간의 이자 1천2백만원을 감안하면 K씨가 얻는 실제 차익은 8천만원 정도다.

대출금과 전세금을 빼면 2억8천여만원이 남는다.

이 가격으로는 지금의 생활권인 강남에서 소형 아파트 한 채도 사기 힘들다.

또 주택거래신고지역인 강남에서 아파트를 다시 살 경우 취득·등록세(세율 약 5.8%)를 실거래가로 내야 하기 때문에 그 부담도 만만치 않다.

5억3천만원에 원래 살던 집을 되사려면 3천만원 정도를 취득·등록세로 납부해야 한다.

결국 K씨는 가격이 떨어지더라도 팔지 않는 게 더 낫다는 결론에 도달할 수밖에 없다.

개포동 통일공인의 은완수 실장은 "강남 집값을 잡기 위해 도입한 각종 규제들이 거래형성 자체를 어렵게 해 불황기인 요즘 오히려 가격하락을 막는 역할을 하고 있다"고 말했다.

서욱진 기자 venture@hankyung.com